蒋光祥：公募基金需要房地产信托投资基金类产品

　　在本轮股市剧烈调整之前，股票、偏股型基金以及股票型分级基金等产品一天之内结束募集，或不得不按比例配售等营销火爆的场面一再上演。这让公募基金产品阵营中的一名新兵——鹏华前海万科REITs(房地产信托投资基金)封闭式混合型发起式证券投资基金获批的消息暗淡了不少。

　　其实，如果将上述基金看成公募领域又一革命性的产品并不为过。其核心的价值在于，房地产业借此可以在资产证券化后，完成公募化的一跃。房地产这类债券、股票之外的大家再熟悉不过的大类资产，将逐步进入居民的资产配置池。

　　在未来公募产品线的布局上，REITs可能是必不可少的一个重头板块。首只境内REITs产品花落鹏华基金，也并不令人意外，鹏华美国房地产基金(QDII)早在2011年便已面世。此次境内公募REITs破冰，必然会吸引国内一些大中型公募基金公司对REITs产品的研究与效仿。

　　众所周知，当下我国地产租赁市场的收益率并不高。商业地产质量更是参差不齐，能否提供长期稳定且具有竞争力的收益率有待考量。一旦未来产品投资价值不明显，很可能只会沦为合作房企借机炒作的一个噱头。而从境外REITs产品发展路径来看，稳定持续的回报才是其规模上升的关键所在。

　　除了普遍的租售比过低之外，我国当前还存在以“隐性刚兑”信托为代表的无风险利率过高的问题，REITs产品在商业逻辑上尚有外部矛盾需克服。

　　许多人士认为鹏华前海万科REITs是一个特殊的个案，其运作过程难以复制。但笔者认为，鹏华前海万科REITs最终能够创设成功，本身就具有非凡的意义，其他的问题倒显得没那么关键。发展当中的问题，会在发展当中解决，也必须在发展当中解决，而不能停滞等待问题的消弭。

　　REITs产品对于我国房地产金融的多元化，好处毋需多言。而且在中国房地产市场的黄金十年中，很多人享受到了红利，但也有更多的民众并未享受到。虽然除了直接购房，购买房地产信托产品也是之前民众进行房地产投资的重要方式，但是动辄百万元的门槛，显然不如公募REITs普惠。

　　刨除在二级市场购买封闭基金的竞价盈亏，REITs的收益来源与股市、债市的相关性低到可以忽略不计，这无疑让目前信心不足的股市投资者多了一种选择。

　　同时我们注意到，监管部门对于REITs这样的金融创新，如何做到安全可控有序，费了心思。此产品发行总规模30亿份，以封闭式基金的法律结构为特点并通过证券交易所上市交易，一定时期内不再接受新的投资。无法追加申购使得规模可控，二级市场交易又保证了在产品期满前一定的流动性。除一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半必须用于购买固定收益类的债券产品，压舱石意味明显。

　　鹏华前海万科REITs作为首只公募REITs，让基民在权益类资产与固定收益类资产之间多了一种资产配置的选择，尤其是经历过这次股市下跌的基民，可能会对这类产品多一种感触。