基金研究：鹏华中证800地产指数分级基金投资价值分析

　　房地产行业在2015年和2016年可谓是出尽风头,一线城市房价节节攀升,政策方面暖风不断,A股市场中的地产板块在这样的环境下也闻风起舞。随着经济下行的压力、供给侧改革的提出和继续去库存的进程,以及基本面的不断改善,房地产行业即将迎来新一轮投资契机。

　　房地产行业近两年的表现离不开政府政策的扶持。除了央行2015年持续的降准降息刺激潜在购房者买房以外,国家还在减免契税、营业税,降低购房首付比例、落户政策、提高公积金存款利率等方面发放了政策红利。以今年为例,春节前央行称在不实施限购的城市,将首套房首付比例降低至25%,二套房降低至30%;2月17日,央行将公积金存款利率由活期存款和三个月定存利率(0.35%和1.10%)统一上调为一年期定存利率1.50%;2月22日,财政部又公布了关于契税、营业税减免政策,对个人购买住房实行差别化税率;3月1日,央行宣布降准0.5个百分点,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。短短一个月如此重量级的政策就频频实施,可见政府对于房地产行业去库存的决心。此外,从今年5月起,房地产业将纳入营改增试点范围,鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,这对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。同时,在今年的两会中房贷利息抵税也被提起,对房地产行业未来的发展也会起到深远影响。

　　持续的政策红利也为房地产行业创造了较好的发展条件,并改善了房地产行业的基本面。以今年1-2月房地产行业数据为例,全国房地产开发企业房屋新开工面积15.6亿平方米,同比增加13.7%;房屋竣工面积1.4亿平方米,同比增加28.9%,说明房地产投资正在提速,开发商信心有所复苏。同时,1-2月商品房累计销售额达到了8577亿元,较历史最高点2015年同期增长了43.62%,大幅超出预期。海通地产认为,尽管近期政策担忧情绪抬头,但考虑去库存仍是当前第一要务,1-2月数据有所恢复后,政府应该是珍惜难得的良性趋势,而不是立马政策全面转向。因此虽然不排除后期阶段一线城市政策收紧可能,但是仍认为靴子落地是阶段性买入地产股的最佳机遇。海通证券股份有限公司