房地产投资信托基金：首选买入置富和越秀

　　中银国际评论

　　我们认为,在股市进入波动期时,香港上市的房地产信托投资基金将继续成为避风港。但是,那些与香港黯淡的经济前景关联更大、也就是涉足香港写字楼和酒店业务较多的信托基金将面临困难和挑战,尤其是在需求疲软且不明的情况下。

　　我们认为,置富产业信托和越秀房产信托是更安全的投资选择,也是我们的首选买入股票,因为流动性下降对其日回报的负面影响更小,同时还有其他公司层面的原因。

　　置富产业信托:租户组合具有防御性,前景稳定

　　置富产业信托在多个分散区域持有零售购物中心,服务于周边私人屋苑居民,其消费主要以必需品为主。来自防御性必需品板块的租户比重上升(至2015年底按租赁面积和租赁收入来看分别占比67.3%和57.8%,而2014年底分别为66.9%和57.2%)。在旅游业“入冬”、香港零售销售疲软的背景下,公司租赁收入受到稳定且有弹性的本地销售的支撑。

　　该基金对68%的债务利息成本进行了对冲,以减少利率波动带来的影响。2015年其有效利率成本同比微降2个百分点至2.15%。由于监管限制要求的上调,自2016年1月1日起该基金负债率限制由35%上升至45%,为未来潜在资产收购预留了更大的债务上升空间,也增加了权益融资和债务融资之间的灵活性。

　　2015年置富产业信托的平均现时租金同比上涨9.9%,主要是得益于20.3%的高续租租金调升率和资产提升计划(AEIs)。我们认为,公司将继续实现稳健的续租租金调升率、稳定的内生增长以及强劲的可提升收益率的潜在收购项目储备。我们的目标价仍为9.10港币,对应的2016-18年股息收益率为5.2-5.6%。

　　越秀房产信托基金:平安渡过周大福金融中心的完工之年

　　2016年该基金有望平安渡过周大福金融中心预期完工带来的不确定性,今年和明年国际金融中心的合约仅有分别16%和14%到期。广州写字楼市场比市场预测的更有弹性,去年珠江新城的写字楼租赁率上升6%,空置率维持在11%的低位。

　　2015年上海物业录得30%的续租租金调升率,主要是因为其位于陆家嘴附近的优质地段。2016年约有25%的租赁合同到期。我们预计2016年物业收入约为1.8亿人民币,占到物业总收入的9%。

　　由于来自母公司的补贴性收入终止以及国际金融中心付款延期导致基金单位数量增加,2017年每单位可分派收入(CPU)可能略有下降。我们预测2018年CPU将有所回升。但是,2016和17年收益率应分别维持在7.2%和7.0%的较高水平。中银国际证券有限责任公司