首只不动产PE问世背后：公募另类投资再试水

　　随着公募首只商业不动产PE正式破冰，公募资管向另类投资试水再进一步。　　随着公募首只商业不动产PE正式破冰，公募资管向另类投资试水再进一步。

　　《第一财经日报》记者了解到，嘉实子公司嘉实资本已经完成发行的一只名为“融瑞城市世贸系列专项资管”的专户产品，实际上便是用于向PE投资最终用于收购项目公司的股权、运营及收购标的的装修改造等，这也是公募在房地产私募股权基金领域的首次尝试。

　　作为一款股权投资产品，该产品的其收益来源是租金收入与物业资产增值，“固定+浮动”的收益设计使其兼具固收与权益的双重投资特性。

　　“基金业”房地产PE专户破冰

　　在房地产告别暴利时代后，作为基金子公司一项重要的业务领域，房地产金融业务的发展也面临转型。据嘉实资本副总经理王艺军的介绍，嘉实资本的房地产业务的转型主要有两条路，一是房地产私募股权基金，另一个是公募REITs.

　　融瑞城市世贸资管计划恰是采用了前者的路径，通过以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目，再通过物业改造大幅提升资产价值。

　　记者了解到，该资管标的项目的收购在顶层成立了有限合伙企业，嘉实资本的专项计划作为有限合伙的LP；同时引入上海城市地产，嘉实资本和城市地产已经成立的深圳城市嘉实投资管理公司作为项目的GP.

　　“投资策略相对来说比较清晰，我们是通过低价收购、改造升级来提升物业品质，最后增值进行退出的。”嘉实资本副总经理王艺军表示。

　　据悉，该资管计划的规模累计需要融资11.9亿，按照资金使用计划分批募集，目前一号、二号计划已经成立并已经完成或即将完成募资，在这个月中旬和下旬开始投入使用。

　　与房地产融资型的债券型产品不同，产品的期限是“5+1”年，结构上做了结构化的安排，优先与次级的比例是7:3，在产品收益特征上，优先级是享受了“固定+浮动”双重的回报。

　　“其实在7月份，一号、二号最重要的两期计划已经成立，，预计到月底开始投入使用。”王艺军透露，这笔资金主要用于支付境内外收购标的的股权收购款。

　　本报记者也了解到，该项目采用的承债式股权转让的方式，深圳城市嘉实投资管理公司已从交易对手摩根士丹利及上海国盛集团手中拿下了外滩金融贸易区的上海世界贸易大厦。

　　而嘉实房地产PE的最后退出方式则有三种，第一种是整体出售，即转让PE持有的项目公司股权；第二种是发行REITs；第三种则是以散售的方式退出。

　　市场上以往的房地产投资大多是债权型融资信托，过去这种基于新开发房产销售回款的信托资管产品的风险敞口正越来越大。而嘉实这只房地产PE产品最大的看点在于，投资标的为成熟的商业不动产，其收益来源于租金收入与不动产的资产增值。

　　目前看来，“盘活存量”将是我国未来房地产市场主要增长点和利润来源。

　　标准化传统投资到另类投资的再试水

　　通常来说，公募基金的投资范围大多局限于股票、债券、现金等资产，投资面对的大多都是标准化产品，嘉实基金涉足商业不动产PE的问世也标志着嘉实的资管布局进一步扩大，公募资管产品线向非标准化的试水再进一步。

　　“金融服务于实体经济，当然买标准品是服务实体经济，但如何能够更直接地服务于实体经济的发展、有益于社会价值的创造是需要考虑的问题。”嘉实资金总裁赵学军表示，基金公司通过二级市场发行买股票，但资金并没有直接流入到实业。

　　按照赵学军的规划，此次嘉实融瑞城市世贸资管项目的GP城市嘉实是以私募形式出现的城市地产为主的主体，而在未来将成立以公募形式出现的公开上市REITs为主体的公司。

　　公开资料显示，REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的，其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。

　　REITs在我国一直处在探索阶段，发展缓慢主要原因是无风险利率高和相关法规的不健全。首先，国内无风险利率长期处于高位，而无风险利率的高企会降低REITs收益的吸引力；其次，中国目前尚无对REITs的设立、投资方向、分配规则的相关法规，在税收优惠上也没有相应规定，国内REITs虽然具备了多重标准REITs的特征，但在法律和税收方面仍然缺位。“现在除了政策这一项以外，几乎就要临门一脚破门了。”一位业内人士表示。

　　公开资料显示，作为REITs业务的试点单位，嘉实在该领域有着多年的研究与准备，这也就是该公司提出在未来有可能通过“PE+REITs”的接力棒方式，实现嘉实融瑞城市世贸资管项目的退出的原因。