上海1天惊爆3地王！静安17万/㎡保本！房地产已沦为资本游猎场

　　【上海静安地王售价或近15万/平米 房地产已沦为资本游猎场】同一天上海出让了四块地，三块是区域内地王，均为闽系房企所得。融信抢到的这块地，整体楼面价过10万，可售部分的楼面价达143113元/平方米；中骏地产拿到的青浦徐泾镇地块，楼面价为45070元/平方米；建发中粮夺取的宝山顾村镇地块，楼面价为53700元/平方米，可售面积楼面价则达66852元/平方米。　　点击查看>>>房地产行业行情

　　昨天上海再次震惊全国，一天杀出三块地王，分别位于静安(原闸北)、青浦和宝山，保本售价真是亮瞎双眼，“太疯狂了”、“丧心病狂”都不能尽情形容如今的上海土地市场。地价反超房价，面粉卖得比面包还要贵。如果只按地价逻辑，明年房价或许是这样的，徐泾7万/㎡，顾村9万/㎡，静安17万/㎡……

　　没有最高，只有更高。说的是中国楼市。

　　8月17日上午看到上海静安诞生有史以来单价最高地王的消息，不知为什么，我一点也没惊讶。后来看到成功抢地地产商的解释说，这块地的溢价率只有139%，而此前上海几块地溢价率达200%，甚至还有超过300%的，相比之下他们是完全可以接受的。但溢价率没那么高，也可能是因为，当地土地出让部门将起拍价提高了。

　　同一天上海出让了四块地，三块是区域内地王，均为闽系房企所得。融信抢到的这块地，整体楼面价过10万，可售部分的楼面价达143113元/平方米；中骏地产拿到的青浦徐泾镇地块，楼面价为45070元/平方米；建发中粮夺取的宝山顾村镇地块，楼面价为53700元/平方米，可售面积楼面价则达66852元/平方米。

　　毫不奇怪，区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏，融信静安地王周边商品房均价约8.5万-9万元/平方米，中骏徐泾地王周边商品房均价比较高的也只有4.5万元左右。

　　并非只有上海才出产地王。上周四，8月11日，阳光城以15.5亿元抢得福州市中心五一新城地块，可售面积楼面价达4.5万元/平方米，也创造了福州有史以来的土地单价记录。但这个地王普遍被忽略，因为它是二线城市。

　　但要知道，目前福州卖得最贵的豪宅，也只不过是4.2万元/平方米。楼面价超过当前该市商品房最高售价，这样一比，就有点吓人吧。就如同，北京目前卖得最贵的房子，应该已过20万元，出来一幅地块，楼面价25万元，会不会很恐怖？

　　有两位以大胆敢言力捧房价上涨的专家，早就预言过，北京上海深圳房价很快将超过30万。按照他们的观点，在这个价格线之下，理应安然受之。站在2013年的门槛眺望，还会觉得比较遥远，但2016年年中一过，就觉得这都不是事儿。敢抢143113元/平方米的地块，地产商就敢期望一年后卖到20万甚至30万。

　　地产商不断制造地王，当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年，拜房价上涨之所赐，大批房企销售额再创新高，多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅，现金流充沛，再加上预期良好，地产商就会去努力增加土地储备。

　　可是，我在以前的专栏里也写过，与一线城市和二线热点城市新建商品房大卖不同的是，这些城市的土地供应还是远远跟不上节奏。譬如，北京已经有3个多月没有供应一幅住宅用地了。南京的住宅库存则已创下新低。在这种情况下，政府放出来一块地，地产商还不得跟饥饿的狼一样扑上去抢？

　　一线城市的房子，动辄千万一套，所谓的豪宅更是直奔3000万。比单价和总价更让人关注的应该是，数量。由于水涨船高，豪宅普遍化，供应量巨大，也就要求所谓高端客户群体数量急速增加——不是30%的增长，而是50%、80%甚至翻倍的增长。

　　为什么买得起豪宅的财富人群数量，增长速度会这么快？这个问题我们追问了一次又一次。没有答案。近日有朋友说，北京东二环某项目，10多位客户买走了20多套房子，全是10万+以上的豪宅，而且，大部分是现金一次性付款。

　　我承认，与所谓的地王、房价相比，二三千万的房款，现金一次性付清，这样的字眼，更令我震惊。如你所知，近两年，北京在疏散城区人口。我相信，以目前的房价，无须疏散，城区人口就会下降。年轻人将被赶到六环以外甚至周边县市。不会太久，北京城的熙熙攘攘中，涌动的将是财富人群和食利者的脑袋。

　　老老实实说，无论是今年以来的房价暴涨，还是一波赛过一波的地王潮，均已超过我个人从业20年的经验值和理解力。

　　表面看，地产商大胆抢地王，是房子卖得好，资金回笼快。但后面的原因却源于，宽松而廉价的货币环境。有些地产商，要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿地，要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐，根本上仍然是所谓的资产荒，迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。

　　而且，此前我也写过，资本不止是抢地、抢房，也抢上市房企的股份。最典型的，当然是宝能系争抢万科股份，以及最近恒大的加入。时间再往前推，是安邦和生命人寿等一批险资抢金地、金融街、远洋地产的股份。虽然有知名经济学家不同意，但我仍坚持认为，这一轮资本对上市房企的举牌热，以及房价暴涨和地王潮，就是货币超发的结果，只从供求关系无法解释。

　　在实体经济还很艰辛的背景下，资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚(宝能在万科一役浮盈超过300亿)，只会助长资本的投机性。传统产业去产能，需要庞大的资金注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市，其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人忧虑。

　　楼市病了，资本也病了，都得治。该下重药就得下。

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　　上海1天惊爆3地王！静安17万/㎡保本！频现地王后楼市怎么走？

　　昨天上海再次震惊全国，一天杀出三块地王，分别位于静安(原闸北)、青浦和宝山，保本售价真是亮瞎小编的双眼，“太疯狂了”、“丧心病狂”都不能尽情形容如今的上海土地市场。地价反超房价，面粉卖得比面包还要贵。如果只按地价逻辑，明年房价或许是这样的，徐泾7万/㎡，顾村9万/㎡，静安17万/㎡……

　　不夜城房价叫板陆家嘴

　　上午，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪摘得上海静安中兴社区(原闸北的不夜城板块)的一幅住宅地，溢价率139%，可售面积楼板价14.3万/㎡，创下中国土地成交史上单价地王记录，初步预计未来整盘保本售价将达到17万/㎡。

　　中兴社区地块属于不夜城板块，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。周边的配套也非常成熟，有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。

　　　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，自从闸北和静安合并，闸北和静安之间的房价落差开始缩小，尤其是和老静安接壤的不夜城板块，价格一夜之间和北静安等齐。本身内环内土地供应不多，再加上静安概念，市场关注度相当高。区域内曾经诞生过总价88亿的火车站地王，而且板块内还诞生上海最贵住宅单价34万/平方米的记录，不断改变对板块固有概念。并且坊间也有传闻，火车站或将从这里迁出，进行区域大改造。一旦传闻落实，将对区域环境是大利好，同时也为区域内项目迈入豪宅阶层奠定基础。

　　此地块本身优势也是比较明显的，由于地处市中心，到陆家嘴、人民广场、大宁等重要cbd基本都在3公里范围，周边也有轨道交通支持，交通以及各种商业配套相当便捷。而且建筑规模控制在11万方左右，是做豪宅非常合适的体量，开发商有比较好的发挥空间。不过地块出让条件还是一如既往得苛刻，除常规要求外(5%配套房建设以及15%的自持、80%小户型设计)，还有配套公共面积，如果建造酒店公寓等产品不得出售，商业项目全部自持等，加大房企开发难度。

　　徐泾保本价破7万！

　　昨日下午，中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，溢价165.16%，成交楼板价45070元/平米！未来保本房价可能达到7万/平方米以上。该地块规划用途为普通商品房，东至规划绿地，西至祝桥头路，南至区界，北至方家塘路。据悉，现场共有12家企业参拍。

　　　　顾村房价冲9万！

　　而在下午第二场拍卖中，建发、保利、融信、万科等十多家地产龙头齐聚一堂，逐鹿位于顾村的宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块。经过数轮激烈的叫价角逐之后，建发+中粮以高达67亿9000万之巨资斩获该地块，溢价率115%，可售住宅楼板价达67159元∕㎡，一举打破今年6月1日信达创下的楼板价记录！顾村地王“易主”！同时也意味着该区域未来房价将冲9万！！！

　　　　频现地王之后上海楼市如何走？

　　对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、深均价已经接近5万元，购置100平方米房产需500万元，超过其高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。

　　“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱赚，压力不小。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北上广深等一线城市，经过了逾20年的高速投资开发建设，城市可供开发建设的新增用地数量越来越少，土地供应量逐步回落。2016年上半年一线城市的住宅用地成交数量仅50宗，是2010年至今最少的半年。但土地成交价格却持续上涨。

　　胡景晖认为，即便地少，但是为了远离三四线城市库存高的风险，更多的开发企业还是选择重返一线城市，在“僧多粥少”的情况下，使得一线城市每块土地的竞夺都异常激烈，尤其是优质宅地，自然成为各大开发企业竞夺的焦点，高溢价自然也成为楼市常态。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是静安融信百亿地王之后，官方会密切关注上海楼市变化。预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看，由于下半年以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期，政策9月份前后再次从严执行后，有可能使本应下半年就进行调整的市场延后至明年上半年。

　　从市场的趋势来看，如果9月份前后新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”，不要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续)，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年及以后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

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