上海中止三地块出让 一线城市土地市场进入静默

　　【上海中止三地块出让 一线城市土地市场进入静默】21世纪经济报道记者调查发现，今年以来，一二线城市地王频出，高总价高单价高溢价的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下，各地方政府的态度和调控措施尤为重要。（21世纪经济报道）　　21世纪经济报道记者调查发现，今年以来，一二线城市地王频出，高总价高单价高溢价的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下，各地方政府的态度和调控措施尤为重要。

　　地王风波又起。

　　8月22日，上海土地交易市场发布公告称，因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化，根据出让人要求中止本地块的出让活动，待相关内容确定后再恢复出让。

　　这一举措，被业内猜测，上海是否也正酝酿新的土拍政策来控制地王频出，也有传言称，四季度上海楼市可能面临收紧。

　　21世纪经济报道记者调查发现，今年以来，一二线城市地王频出，高总价高单价高溢价的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下，各地方政府的态度和调控措施尤为重要。

　　　　上海楼市政策收紧预期抬头

　　8月22日，上海宣布中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让。算上18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块中止出让，这已是上海在五天之内中止出让的第三幅地块。

　　在此之前，上海土地市场表现抢眼。中国指数研究院数据显示，上海7月份成交7宗宅地，其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜，当月土地出让金额达到250亿元。

　　引发各方关注的是，8月17日，上海静安地王创下土地成交史上最贵地王记录后，当日晚间新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》，表示要加强房地产调控，防止地价房价过快上涨。

　　实际上，进入2016年以来，一线城市住宅用地供地，总体持续偏紧。北京在7月仍无住宅用地入市，年内已有3个月无宅地推出，4个月无宅地成交，土地市场倍显冷清。在最近北京市的一份内部文件中，当地高层更是反复强调“坚决不能出地王。”

　　深圳宅地市场在7月也重归沉寂，无住宅用地推出与成交，8月的供地则集中于商办、工业类用地。

　　另外，据统计，2016年上半年，广州共有32宗土地成交，其中住宅用地成交9宗，但上半年广州中心区没有任何宅地供应。

　　因此，上海此次三块地的中止出让时间较为微妙，引发市场浮想。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，此前南京在出台调控政策前，叫停了所有土地出让。而此次上海仅叫停三块，他个人认为可能与政策收紧关联度不大。

　　张大伟认为上海三月份出台沪九条之后，上海楼市沉寂一段时间后再度火热，反映出本轮调控效果较弱。因此各方预期上海可能再出调控政策。这也是市场对上海此次叫停出让如此敏感的原因。

　　　　政府调控抉择难题

　　供地偏紧，反映出一线城市政府楼市调控的抉择难题。

　　一般认为，增加土地供应，是防止地王频发的调控的手段之一。国土部部长姜大明，在今年全国两会期间答记者问时，提到的稳定房价的措施中，就包括增加土地供应面积。

　　然而，这似乎与房地产市场的非理性现状有所出入。中原地产统计数据显示：截至8月22日，全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平米，与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿，相比2015年同期的9342.8亿，上涨幅度达到了49.22%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，和住房供求不一样，土地背后的差异性更大，所以并非供地增加了，土地价格就会下降。更何况每块用地的属性非常不一样，这会极大地影响土地的竞拍价格。

　　张大伟认为，全国在一二线城市出现地王潮，根本原因还是资金潮下的资产荒。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，在土地市场也表现得更加激进。

　　一方面，是土地市场高总价、高单价、高溢价带来的房企资金链风险，一方面是地王在市场炒作下，对房价的带动效应。如何制定土地政策，使得市场回归理性，有效实现“去库存”，抑制资产泡沫，考验着各地政策制定者的智慧。

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　　北京现住宅土地供应荒 连续三月零供应

　　今年以来，北京土地供应不断减少。中原地产市场研究部统计数据显示，刚过去的7月份，北京市新增土地供应仅一宗，且为商业金融服务业用地，至此，北京的住宅用地从5月开始已经连续三个月保持零供应状态。

　　北京市国土局数据显示，今年前7月，北京仅供应9宗含住宅性质的土地，除去两宗棚改地块，仅有7宗宅地供应。此外，北京市的土地供应面积也创历史新低。据中原地产统计，这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米，规划建筑面积105万平方米，其中纯住宅面积仅38万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

　　政策收紧 北京严控新增建设用地

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京土地供应节奏较慢，近三个月甚至连续“零供应”，并非是无地可供，更多的是反映了北京等一线城市政策上的谨慎。

　　今年4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷，这是北京供地计划自2011年以来连续5年下降。且其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

　　北京市国土局也表示，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

　　5月，国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015—2020年)》，则划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。其中提到，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。而根据国土资源部4月14日公布的《国土资源“十三五”规划纲要》勾画出的“京津冀国土空间开发导向示意图”，减量优化区大致分布就在北京和天津主城区部分。

　　从政策层面来看，管理部门有意收紧北京地区的土地供应量，严控新增建设用地，所以今年以来的土地出让创出历史新低也就不足为怪了。

　　远郊化与高端化成大势

　　不过，与土地供应量的大幅减少相比，今年以来北京市的住宅销售量仍然火爆。公开数据统计显示，截止日前，北京市纯商品住宅的成交面积达到472.61万平方米，而新增纯住宅供应面积仅38万平方米，供地量与商品房需求量之间的比值达到惊人的1:12。

　　供地不足的一个直接结果就是，企业蜂拥抢地，并不断催生高价地与“地王”。根据中原地产统计，今年上半年，北京成交住宅用地的平均楼面价达到19972元/平方米，同比上涨46.3%，地价创历史新高。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，当前的地产开发依然秉承“高周转”路线，从拿地到项目上市多以一年为周期，因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应的极度短缺的情况，将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。受此影响，明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

　　“北京市场上可供开发的土地将越来越少，且越来越远郊化，土地市场供应量和成交量越来越少将成为楼市常态。”业内专家也认为，国家与地方国土部门着力控制北京的土地供应节奏，更谨慎的住宅用地成交将更常见。

　　从今年出让的7宗住宅土地的区位分布来看，仅有一宗位于“城六区”的朝阳区，其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

　　基于这样的土地供应量与供应土地区位分布特征，不少业内人士表示，北京市房地产市场已经呈现出楼市远郊化与“内城高端化”的趋势。

　　五环已经成为北京高端物业的分界线。数据统计显示，2015年五环内平均单套成交额为800万，而在今年过去的前7个月里，北京五环内商品房单套平均成交额已经达到998万，这也是历史上第一次北京五环内全面趋近千万俱乐部，这也宣告着北京内城的豪宅化时代或将到来。中骏集团7月28日在北京推出的北二环德胜门“中骏天辰”项目，就有地产人士分析，其单价极有可能攀升至20万/平方米以上。

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