厦门限购武汉限贷 新一轮楼市调控来袭楼市还能淡定么？

　　【厦门限购武汉限贷 新一轮楼市调控来袭楼市还能淡定么？】8月的最后一天，厦门重启限购政策，并定于9月5日正式实行。同日晚间，中国人民银行武汉分行、湖北银监局联合发文，将武汉二套房首付比例提升至不低于40%。至此，合肥、南京、苏州、厦门等被成为“二线楼市四小龙”的城市，均出台了相应的楼市调控政策。（微信公众号莲花财经）　　8月的最后一天，厦门重启限购政策，并定于9月5日正式实行。同日晚间，中国人民银行武汉分行、湖北银监局联合发文，将武汉二套房首付比例提升至不低于40%。

　　至此，合肥、南京、苏州、厦门等被成为“二线楼市四小龙”的城市，均出台了相应的楼市调控政策。

　　武汉抑制房价过快上涨

　　根据人行武汉分行发布的《关于加强住房信贷政策管理的通知》，自2016年9月1日起，对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付款比例为40%(此前为30%)；有2套及以上住房并已结清贷款或还有1套住房贷款未结清的，贷款首付比例不低于40%；有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的，暂停其再次申请购房贷款。

　　　　按照圈内流传的配套政策版本，武汉市房管局要求，自9月1日起，只允许拥有武汉户籍以及能够提供在武汉纳税证明或社保缴纳证明的居民家庭，在武汉中心城区新购1套商品住房；其他不满足条件的居民不能在中心城区购房。该政策的出发点是，“为进一步加强房地产市场调控，坚决遏制投资投机性购房需求，促进房价保持合理水平。”

　　事实上，为合理调控房地产市场，早在今年3月，武汉市就曾出台了公积金贷款新政，规定职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，并将还贷能力系数由45%回调到35%，缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数，普遍下调了0.2至0.5不等。

　　各地陆续重启限购政策

　　从房地产上市公司披露的半年报数据来看，全行业商品房销售收入整体呈现大幅增长态势。今年下半年以来，“四小龙”也都陆续出台了限购政策。合肥市政府6月22日公布的调控政策，规定居民家庭首次购买住房，最低首付款比例仍为25%；有1次房贷记录已结清，二套房最低首付款比例为40%，未结清的首付比例50%。

　　南京市从今年8月12日起，也开始执行调控新政。该市调整了土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。其中，在二套房首付比例方面，南京市高淳、溧水地区最低首付款比例保持30%不变，其他地区最低首付款比例由“不低于30%”调整为“不低于35%”。

　　而在苏州，新政之下，买二套房还必须要本市户口或社保证明。苏州市8月份出台的购房新政要求，非苏州市户籍居民购买首套房不受限制，但购买二套房需要提供1年以上的个税缴纳证明和社保证明。同时，在首付比例上，有1套住房且贷款未结清的家庭，二套房首付由最低40%提高的50%。

　　就在31日上午，厦门市也正式推出了新的房产限购政策，该市144平方米以上的住房，已拥有2套及以上住房的本地家庭不能购买，外地户籍家庭购买需要有1年的社保证明才能购买1套。该政策自9月5日开始执行，有效期至明年年底。

　　其实，不止是购房政策收紧，厦门近日还从土地拍卖市场这一供地源头着手调控房地产市场。8月26日当天，厦门一口气出让6幅地块，其中翔安4幅，同安、集美各1幅，6幅地块中1幅为宅地，其他5幅为商住地块。即便如此，开发商的拿地热情并未受到影响，这6幅地块中诞生了两个“地王”。

　　尽管2015年GDP排名为全国52位，但从今年3月以来，厦门平均房价已经位居全国前五位，涨幅甚至在三四月份位居全国前两位。中国指数研究院最新公布的8月份的全国百城房地产价格指数显示，2016年8月住宅价格同比上涨的城市个数为71个，较上月增加9个。其中，厦门、中山等5个城市涨幅在20%至30%之间。厦门楼市的样本平均价格为每平方米27977元，远远高于广州的18069元。

　　在深圳，市场一直热议高房价下“逃离”深圳的故事。而在厦门，市场也在担心，越来越多的年轻人似乎正离开这座曾经多年被评为“最宜居”的城市。

　　地王频出历史重演

　　与此相比，两天前，8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，总建筑建筑面积154.33万平方米。该总价已经超过此前广州亚运村255亿的全国总价地王纪录。

　　而今年以来，地王频出。有数据统计，今年单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高“地王”多达150宗，是去年同期的25倍。单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。

　　如今的楼市又到了地王频出的时代，对比5年前的房地产市场，这样的场景似曾相识。面对不断上涨的房价，今年下半年以来，多地纷纷出手调控，新一轮的限购政策陆续出台。

　　8月31日，武汉地产圈也在盛传一份武汉房管局的配套通知，通知称，非武汉户籍或在武汉纳税、缴纳社保的居民家庭，将不再允许在该市中心城区购房；而武汉户籍家庭也仅能在中心城区新购1套住房。

　　事实上，从去年下半年开始，随着国内房地产市场继续回暖并加快发展，不少城市的房价也不断刷新历史。

　　今年以来“房子太好卖”

　　综合各研究机构的报告来看，武汉房价已连续18个月上涨。据国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，武汉新建商品房环比上涨2.2%，居全国第七，样本均价首次突破万元，达1.02万元/平方米。8月17日-23日，武汉不断涌现新地王，多片区房价同时接近或超过其历史峰值，均价也被大幅拉升至10633元/平。

　　证券时报记者近期走访的东湖高新区(光谷)、武昌区、洪山区等多个新开楼盘，消费者均需摇号才能获得买房买房；其中，位于光谷东的多个楼盘开盘当日即被售空。而从去年12月至今，光谷关山片区的部分地铁沿线楼盘涨幅甚至超过100%；武昌中北路等地段的学区房，有的售价甚至已经突破4万元/㎡。

　　恒大地产、国创地产等部分企业在武汉的销售人员告诉记者，今年以来，武汉“房子太好卖”。也正因如此，一些开发商开始惜售住宅，部分楼盘因捂盘不售遭认筹业主投诉。

　　对此，武汉市住房保障和房屋管理局近日还专门发出通知，表示将进一步加强房地产市场监管，规定已经取得预售许可证的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房租价格，并采用一次性对外销售的方式，不得分批、分次销售。

　　调控之下房价会降么？

　　那么，在新一轮的限购政策之下，房价究竟会怎么走？

　　湖北中原策略运营中心总监郑源滔向证券时报记者分析，今年出台限购政策的这些城市，主要是因土地供应过热、房价上涨过快；但相较2011年的政策，上述新政是弱化了的限购版本，主管部门希望在抑制房价过快增长的同时，也避免出现市场骤冷的局面，以保持房地产市场平稳增长。

　　郑源滔认为，限购政策出台后，更多消费者会持观望态度，短期内将会在需求端产生抑制作用，从而也抑制开放商不理性的拿地热情，遏制房价过快增长。但从长期来看，由于这些城市本身基础条件、发展势头良好，开发商不会放弃对这些城市地产资源的挖掘，未来楼市将保持总体平稳向上趋势。

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