买不买房都要看！五大指标透视房价未来(附图)

　　近期楼市火爆吸引了投资者目光，未来房价如何演变也众说纷纭。曾几何时，业内人士还用空置率等经典指标来判断中国房价走势，但如今再用这种“实用主义”的逻辑来做分析，可能就失灵了。现在，不同的机构在判断房价未来走势上，都在探索自己的“自选”指标。　　近期楼市火爆吸引了投资者目光，未来房价如何演变也众说纷纭。曾几何时，业内人士还用空置率等经典指标来判断中国房价走势，但如今再用这种“实用主义”的逻辑来做分析，可能就失灵了。现在，不同的机构在判断房价未来走势上，都在探索自己的“自选”指标。

　　目前而言，看空一派认为，“存款增速”、“M2增速”、“房价和居民收入比”以及“房贷杠杆率”等指标看，房价未来可能回落。

　　而看多派认为，居民按揭占比仍有加杠杆空间；而从“销售去化率”来看，与二线房价2017年末可能见顶不同，一线房价回撤后可能再创新高。

　　看空派：

　　海通证券：存款增速快速回落 房价无力继续上涨

　　首先看海通证券，其认为房价涨势可能到头。海通证券的研究指出，从下面这张图可以清晰的看到，房价上涨的幅度，90%跟全国存款增速相关。2007年那次股灾之后，存款下降，但房价却上升很快，最后的结果就是08年的突然危机，房价涨幅为负，只不过当年4万亿出台，给房价打了一针兴奋剂，又生生给拉起来了。而在此之后的1-2年房价涨幅非常大，进入2012年后反而变得逐渐瓶颈，到14年跌到了谷底。

　　　　现在的场景跟07年那次股灾之后的情况特别相似，居民存款下降较多。2014年之后大家手头稍微宽松了一些，存款也开始增加，但股灾来临后，存款被快速消灭，而房价却后知后觉的开始上涨。经历2015年下半年的股灾受伤之后，大家可能还是觉得买房比较踏实，这个场景跟07年股灾后的场景何其相似。

　　那么未来存款的走势是什么样呢？从下图2可以看出，未来存款增速很明显是逐渐回落，而且是加速回落。这也就意味着，未来一段时间大家都不会有钱，而且很可能是越来越穷，这个回落的速度和趋势，从斜率上可以看得出来，远远大于2007年，而从幅度来说，已经是2013年的新低了。货币对于房价的支撑越来越弱，而房价逆势涨的还越来越疯。

　　　　再看一下北上深，也是如此，存款下滑房价滞后下滑，而如今存款已经接近于负增长，而从趋势上来看，未来一段时间，存款继续下行，已经是大概率事件，而房价增幅延迟2-6个月，开始下滑也已经是确定的事情。

　　　　因此，海通证券认为，一线城市房价大幅飙升其实更多是一种货币现象。但从存贷数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。

　　中泰证券：M2先于房价发出下降信号

　　中泰证券观点认为，在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。

　　中泰证券表示，8 月份个人按揭贷款累计同比增长继续保持高位，达到52.2%，而去年同期只有16.3%的涨幅。高信贷高杠杆对M2 造成了放大作用，而目前个人按揭贷款占银行贷款的比例已经非常高，我们认为杠杆进一步放大的可能性不大。

　　而从下图可以看出，M2与房价走势具有高度关联性，且常常先于房价发出信号，目前M2先于房价发出下降信号。

　　　　中泰证券结论指出，随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高，商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。地产小周期一般为2-3 年左右，且初现拐点后整体向下，目前回调趋势已现，而去年下半年的成交基数也比较高，因此我们认为未来半年销售增速将持续回落。

　　　　但中泰也补充称，只要利率不抬升，房地产成交仍然不会出现大幅回落的现象。

　　方正证券：房地产市值占GDP比例高于全球平均 有明显泡沫

　　方正证券分析师任泽平发布的报告认为，中国房地产无疑包含着比较明显的泡沫。宏观来看，中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平。

　　经过2014-2016年这一波上涨，中国现在是绝对房价高，世界房价最高的城市中(中心城区房价)，中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。但中国是发展中国家。

　　　　房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理

　　房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值，衡量的是居民的支付能力，本质上反应的是特定国家或地区土地劳动力两种要素价格的比例关系。

　　中国目前房价收入比2003年之前的水平有明显抬升，但近年从趋势来看还是下降的，主要是中小城市的贡献。呈现出“二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升”的特点，分化严重。

　　　　广发证券：居民杠杆率快速上升 再涨空间有限

　　而从按揭贷款角度看，广发证券表示，资产荒、去杠杆去库存政策背景下，经济下行压力增大，实体经济的某些领域出现困难，银行资产质量承压，按揭重获青睐。

　　　　但新增房贷/新增储蓄持续上升，加速透支居民部门潜在消费能力。截止 2016 年 6 月末新增房贷/新增储蓄高达 67%，至年底可能继续快速上行。　　广发证券认为，2015 年以来我国居民房贷杠杆率快速上升，可扩展空间逐步收窄，持续的加杠杆可能会挤出居民其他消费，未来可能还将受到房地产市场销售及调控政策、监管窗口指导等外部不确定性的影响，我们认为按揭贷款最佳配置时段已过半，未来随着房贷杠杆率的持续提升风险也将逐渐加大。

　　看多派：

　　高盛：一线房价回撤后或再创新高

　　高盛在最新的中国房地产报告中称，预计二线城市房价将从2017年末开始下跌，一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐，在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌，随后的反弹力度和速度将远超二线城市，最终会跨越周期高点，再创新高。

　　随着今年二季度以来二线城市土地储备加速，预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速；四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%).

　　另一方面，高盛预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%，并在2017 年降至0%。这将带动销售去化率从当前103%的水平逐步下降。

　　　　在以往几轮周期当中，二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌，预计这一情形将在2017 年末重现。

　　高盛采用的销售去化率时间跨度为12个月，103%的销售去化率代表在12月内，销售出去的建筑面积/新上市的建筑面积=103%。

　　兴业证券：居民加杠杆空间仍然巨大

　　而同样是从按揭贷款角度，兴业证券与广发持不同观点，银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。今年 1-8 月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必将延续，也必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。

　　兴业证券认为，从余额角度看，今年二季末按揭贷款占总贷款比重是16.2%，比起年初的15.1%快速提升，对比2009年的9%更是有了相当幅度的增长，但是相比国际上的40-50%左右的水平，未来加杠杆空间仍然巨大。