2017年地产基金新玩法

　　聊起过去这一年，某央企旗下的房地产私募股权基金的负责人王某说“2016年是110米跨栏，障碍一个接着一个。”“930”房地产调控新政实施后，房地产基金能拿到的钱越来越少，能投的项目也越来越少了。“我们三分之二的规模是明股实债，但明股实债的监管约束也越来越多，2017年必须寻找新出路。”他说。

　　躺着挣钱的时代结束了

　　过去两年房地产行情大好时，地产基金简直可以说是躺着挣钱。随着房地产市场降温，加之各种给房地产输血的资金通道被堵死，业内人士预计2017年地产基金要做好过苦日子的准备。

　　长城证券研报表示，从2014年9月30日至2016年9月30日，经过四次房地产宽松政策，房地产行业的需求被全面激活。自2015年4月最近一轮回暖以来，房价已经走出连续16个月环比上涨的行情，同期理财产品的年化收益以及10年国债到期收益率也在不断下降。

　　房价上涨预期强烈，而其它渠道的收益在不断走低。在此双重因素影响下，房地产基金一方面资金成本降低，另一方面收益却随着房价预期走高，钱赚得盆满钵满。

　　“过去两年大家轻轻松松就能挣钱，没有人会去想创新。”长富汇银总裁魏伟在接受记者采访时说。

　　多家券商、房地产研究机构表示，这种躺着挣钱的时代结束了。长城证券认为2017年地产基金要准备过冬了。戴德梁行北中国区研究主管魏东认为，预计明年前三个季度，房地产行业会比较艰难，房地产行业的窘境会迅速传导到地产基金。由于拿不到地难以开工，加上调控收紧，房价下调，预计很多小房企情况更不妙。这些小房企会拉下一部分地产基金。

　　除了楼市传导效应，2016年出台的税收、监管措施也令房地产基金生存空间变小。2016年3月先是营改增，房地产基金里固定收益投资收入应征税率上升；接着10月银监会叫停银行理财进入房地产领域；最近基金业协会停止为部分城市房地产开发项目输血的资管计划备案。几次三番下来，房地产基金的生存空间已经非常狭窄。

　　新法出海

　　在刚刚结束的政府经济工作会议上，政府调控房地产行业的决心显而易见。随着调控渗透到房地产项目资金链的各个环节，业内人士预计2017年房地产基金的日子将不好过。房地产基金纷纷谋划出路，有的准备扬帆出海，有的调整投资结构转开发为存量。

　　上述央企旗下房地产私募股权基金负责人王某坦承，目前这个时点出海的确有点尴尬。2017年美联储加息预期提升，人民币贬值压力增加，外汇管制趋紧，出去越来越不容易。更重要的是，布局海外房地产退出是个难题。虽然美国资本市场有完善的退出机制，但对中国基金来说存在法规、税收等方面障碍，要找到合适的退出渠道并不容易。不过有科技达人支招，可以把房地产项目放到区块链上向全球发布。

　　在位于望京的某个联合办公空间里，严志捧着电脑跟记者解释什么是区块链。

　　严志所在的公司瑞资通正在尝试一个全新的房地产投资项目，使用区块链向全球发布REITS。区块链大热叠加房地产投资困境催生了“区块链＋房地产”这一新型的房地产投资方式。

　　严志介绍他们正在打造建立在实名制区块链上的REITS资产交易平台。这个交易平台和传统交易所完全不同。它不是由统一的机构来进行记账和结算，而是运用分布式账本技术，以去中心化的方式来记账。未来交易平台上所有产品，所有业绩都是完全透明无法作假的。基于区块链全球连通的特点，交易可以在全球任何一个数字资产交易所里进行。区块链带来的全球流通性为海外地产项目退出提供便利。

　　戴德梁行北中国区研究主管魏东表示，目前出海除了外汇管制收紧外，与国内迥异的美国楼市则是另一重风险。中泰证券研报显示，从1890年到2016年，美国房地产指数累计收益只有18.97%，并未能跑赢通胀。即便考虑人民币贬值因素，投资美国房地产项目也不是旱涝保收。

　　有报道称最近监管层叫停为向部分城市的房地产项目输血的资产管理计划备案。业内人士表示，这则消息可能逼迫一部分开发型的地产基金从开发改成存量，而存量之中，不良资产处置是个风口。据统计，目前国内的不良资产的市场规模达数十万亿元，这或许是下一个“金矿”。

　　（：柳苏源 HN091）