解码QDIE出海样本：中邮子公司首誉光控围猎海外地产

　　本报记者 李维 北京报道

　　在行业性的监管趋严下，基金子公司的转型仍然步履蹒跚，但也有一些公司并不依赖于管理层所遏制的通道业务，而在其他业务上有所突破。

　　21世纪经济报道记者获悉，中邮基金子公司首誉光控资产管理有限公司近日再一次筹备发行此前低调运作的“首誉光控-环球臻享1号专项资产管理计划（下称环球臻享）”；该产品的主要投资标的是美国等海外房地产市场，而其所利用的则正是如今较为稀缺的QDIE额度。

　　在人民币资本项下严格管控、QDIE额度近年来日趋收紧的情况下，首誉光控海外地产基金的运作模式的确成为境内资管机构从事境外投资的一个参照标的；而有业内人士指出，随着海外投资需求的日益旺盛，该类不动产基金也有望成为国内资管机构的出海探路石。

　　环球臻享解构

　　作为一只投向海外房地产市场的非标专户产品，环球臻享的结构的确较为特殊。

　　21世纪经济报道记者从接近首誉光控人士处获悉，同时面向机构和个人投资者的环球臻享的总规模不超过1.7亿元人民币（约合2500万美元），借用首誉光控的QDIE通道，投资于总规模约3亿美元的境外基金。

　　资料显示，境外基金的管理人KKR是全球顶尖的私募股权投资机构，管理着千亿美元级别的资产规模；而另一个基金管理人Drawbridge Realty Trust则是美国一家从事商业物业收购、运营、改造的专业管理公司。

　　事实上，首誉光控2500万美元在上述境外基金中的占比并不多。但为了这一投资额度，首誉光控及股东方面早已事先布局。

　　21世纪经济报道记者获悉，该笔基金的海外部分在运作前已由光大控股进行了垫资，而这一操作的主要目的在于优先锁定投资机会。

　　“资金的募集、汇兑和出海需要一个过程，所以这个产品上，境外的投资标的上光大控股是有垫资的，这样才能抓住这个投资额度。”一位接近光大控股人士透露。

　　“在海外基金的部分，首誉光控所扮演的是LP角色，而项目实际管理人为KKR和Drawbridge，从这一角度看环球臻享更像一只定向的地产FOF。”一位接近首誉光控人士称。

　　而根据该计划的分配方案，环球臻享并非一只传统的固定收益类信托产品，投资人根据境外基金的分红和退出收益获得回报，管理人则收取较低的固定管理费及业绩报酬。而业绩报酬是根据投资人的收益计算，投资者收益超过某个门槛值，管理人才能够按比例收取。

　　“在目前多数融资类产品去预期收益化的趋势下，这种超额分成的管理费模式其实也给许多非标资管的业绩报酬计提方式提供了思路。”一位接近基金业协会的机构人士称。

　　稀缺的QDIE额度

　　事实上，这也和首誉光控是首批获得管理层核准的拥有QDIE资格、并且获取相对稀缺的投资额度有关。

　　“其实获得QDIE资格的的机构有很多，但首誉光控不一样的是，它获得了实际上的投资额度。”上述接近首誉光控人士透露，“到后来因为汇率压力，这个额度央行基本就不怎么批了，所以首誉的这个额度是比较难得的。”

　　据上述接近首誉光控人士介绍，该公司最早在2015年三季度就完成了首批QDIE额度1.1亿美元的出境和投资。

　　而在环球臻享所对接的海外地产基金上，该产品也具有自身的投资逻辑。

　　21世纪经济报道记者获悉，该基金的策略是基于市场基本面选择不动产所在地，即所在市场的经济和人口增长情况应优于美国平均水平，且主要位于美国西部。

　　同时，“当地办公楼市场的供需情况较好，未来供应有限，且目标物业应位于核心位置。”也是上述基金的遴选标准之一，其主要目标城市为旧金山、洛杉矶、橙郡、圣迭戈、西雅图等地区。

　　而在资产组合上，上述基金的80%以上投向核心且处于稳定租赁期的物业；20%以下则以持有增值型物业为主，并通过收购改造来吸引优质租户，进而提高地价和租金。

　　而据一位接近KKR人士透露，基金管理人通过购买和出售物业，将基金的资产包提升到最佳状态，进而通过REIT公开上市退出。“目前基金已经设立好REIT结构，等待资产包到达合适规模、租金稳定后，即可进行IPO，实现公开市场退出。”上述接近KKR人士称。

　　目前，美国市场公开交易的REIT目前收益率在6%上下，而该基金若完成证券化上市，则获得溢价退出；此外前述人士透露，若公开市场行情不利于REIT进行IPO，基金将“考虑将优质资产包出售至其他公开上市REITs或其他房地产基金”的方式进行转让退出。

　　在业内人士看来，环球臻享的海外地产+REITs的模式，也有望成为境内资本出海投资的一种新趋势。

　　“过去出海投资更多是Pre-IPO项目，利用美元投一些中概股，看中的是海外的市场环境，但随着国内资产收益率的下降，海外的房地产的资产价值正在面临重估，特别是国内向海外发达国家的移民、求学等活动的增加，让给境内资本留下了想象空间。”前述接近基金业协会的机构人士称，“未来不排除会有更多资金通过这种方式，投向海外的不动产类资产。”

　　（：邓益伟 HN006）