调控之下基金经理对房地产股现分歧

　　摘要 【调控之下基金经理对房地产股现分歧】随着货币收缩，限购政策频出，房地产市场迅速降温。2017年房地产市场会是怎样的局面？中国基金报记者采访了房地产基金的管理人，以及公募基金经理，从一级和二级市场的角度看房地产的投资机会及风险。 　　随着货币收缩，限购政策频出，房地产市场迅速降温。2017年房地产市场会是怎样的局面？中国基金报记者采访了房地产基金的管理人，以及公募基金经理，从一级和二级市场的角度看房地产的投资机会及风险。

　　房地产代理市场和存量房交易市场都已经诞生出龙头企业，房地产下半场的逻辑已从挣快钱变成挣慢钱，从开快车变成赛慢车。中城投资总裁路林告诉记者，全面调控简单说就是限购、限贷的“两限”，现在变成“四限”，除了限购、限贷，还有限价、限签，因此房价不可能涨太多。

　　“房地产已进入真正的下滑期，但后开发时代来了。”下半场的特点是什么？路林认为是租赁的崛起，上半场主角是开发商，下半场服务商运营商开始崛起，、投资大众化，私人资本市场，公开资本市场投资商的主战场。

　　“房地产下半场，投资商看重的是存量商用不动产的机会，并着力在其中寻找价值洼地。有很多具备价值洼地条件的不动产经过买入、修复、整理、价值重估和重构的过程实现价值大幅提升。”路林说。

　　房地产基金如何抓住机会？在具体的投资策略上，路林计划重仓新一线城市项目，这将会成为中城关注的重点；精选“超+新”一线城市商用不动产，精选在于精准投资配置；第三，企业并购，包括战略协同以及PE+上市公司套利型的企业并购。

　　地产主题相关基金

　　“房地产股表现和货币政策关系很大，从历史来看，货币宽松房地产股价表现较好，房地产行业是高杠杆行业，从拿地到开发，对资金的需求很大，负债率高；现在货币收缩，地产公司拿地不积极，这意味着未来两三年的业绩没有保障；长期看，未来人口老龄化严重，除了一线城市以及黄金地段，其他三四线城市并不乐观。”北京一位公募基金经理表示。

　　上海一位基金经理认为，在投资上还得具体问题具体分析，行业增速放缓，但大型房地产公司除了内生的增长，由于有了品牌、资金优势，还可通过收购整合来提升市场占有率，业绩增速高于行业平均水平。一般而言，大的房地产公司手里拥有一线城市以及黄金地段的土地，房子不愁卖。有些中小型房地产公司，靠着积极的管理能力，聚焦深耕几个核心的城市，比大型公司能够更灵活运作，也能取得较高的业绩增速。

　　“当前的股价不算太离谱，估值仍然处于历史低位。当房地产股票的市场价值和清算价值有安全边际时，是有投资价值的，前提是杠杆不能太高。”上述基金经理表示。

　　(：DF058)