楼市或已是最后的盛宴 未来5至10年行业或现天花板

　　或许，现在房地产市场还没有达到饱和，但是未来5年~10年后这个市场的企业可能就会出现天花板，因此很多房企现在就考虑了多元化战略布局。视觉中国图

　　楼市壁垒 与突围路径

　　记者 陈淑贞 罗韬

　　当行业中最笃定的坚守者已开始思考所谓更长远的企业存在性问题，那么，只能说明并非人心变了，而是风向真的变了。

　　当融创中国董事局主席孙宏斌携手乐视网(37.440, -1.56, -4.00%)贾跃亭出现在媒体面前，意味着这家房地产行业TOP10的巨头正式启动了多元化战略，在此之前，融创在房地产之外的投资额度为零。

　　事实上，包括恒大、万达、碧桂园等在内的多家公司，早已经在多元化的路上诸多探索，虽然除了万达之外的其他公司依然摆脱不了业绩上的对“房地产依赖”，但他们在其他产业上的卡位，至少显示出公司对未来发展方向的全新思考：房地产未来的机会是否依旧？房企手中的巨额资金还可以投向何处？

　　最后的盛宴

　　在当下的时间节点，房地产依然是众多公司当仁不让的首要选择与机会，真正像万达一样“革了房地产的命”的企业，仍是少数。

　　孙宏斌预计，未来5到10年，国内房地产的市场水平仍将维持在年销售金额10万亿~11万亿元的量级之上，只是市场集中度将进一步提升。“未来中国前10名房地产公司会占据40%市场份额，这对规模靠前的公司来说可能是钻石时代。”

　　中国房地产市场门槛不断提高的背景下，这个行业或许已经演变为巨头的盛宴、小企业的毒药。因此，兼并收购愈演愈烈，大鱼的激进与小鱼的退出同样壮观。

　　从一线巨头的未来布局看，几家公司并没有因为市场遭遇调控而放慢自身速度。有未经确认的消息显示，万科、恒大、碧桂园几家前三强公司都在2017年为自己确立了较高的增长目标。

　　较早之前的2016年12月，万科董事长王石在“WISE 2016独角兽大会”上，描绘了万科的万亿元目标，“万科现在的营业额是2000亿元，预计万科第四个十年是1万亿元，而且我觉得不用10年，可能6年差不多。”

　　而现实是，继2014年被绿地夺去占据了长达十年时间的销售额头把交椅后，2016年，万科又因销售额逊于恒大，而沦为行业二哥。根据万科、恒大分别公开的数据，万科2016年全年的销售金额是3647.7亿元，而恒大是3733.7亿元。

　　虽然一哥地位旁落，但放诸全球，万科的体量已经颇为惊人，但王石的万亿畅想也并非全无依据。据悉，2014年，万科完成了房地产大周期国际化比较研究，其中覆盖了所有存在数据的27个经济体过去40年的历史，结论是未来十年中国住宅行业总体安全。因此，万科发起十年战略，在2014年起的十年中，房地产开发依然是万科的主营业务。

　　因此，虽然过去几年万科也开始了新业务方面的探索，但其公司资源仍旧大量投向房地产行业。从过去的2016年及2017年初，万科的种种布局看来，其仍在原先的业务边界中打磨拓展。2016年10月，万科与合作方收购黑石旗下的商业地产公司印力股权，股权比例96.55%，加深对商业地产的布局；2016年12月，万科与比亚迪(48.650, -0.21, -0.43%)签署战略合作协议，比亚迪推出的“云轨”方案致力于解决三、四线城市的拥堵问题，万科表示，基于资源共享的合作模式，双方将共同探索发展轨道+物业业务。

　　长江证券(9.920, -0.01, -0.10%)分析师蒲东君表示：“未来万科与深铁合力打造的‘轨道+物业’模式有望成为全国轨道交通PPP模式的建设标杆，使公司在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。”

　　在一定层面上，万科在战略上的选择，也是其他多家地产巨头的共同选择，谁能在最后的盛宴中抢食更大的蛋糕，谁才有资格站在中国房地产的“华山之巅”。

　　狡兔三窟

　　多元化在某种层面上来看，是未来转型业务的一个前提。或许，现在房地产市场还没有达到饱和，但是未来5年~10年后这个市场的企业可能就会出现天花板，因此很多房企现在就考虑了多元化战略布局。

　　1月15日，融创与乐视在北京召开发布会。前者将150亿元投向了乐视非汽车业务，试图解这家高歌猛进的高风险企业的资金之困。“我们（此前）在房地产之外的投资是零，一分钱没有。”对于投资乐视、初次跨界的原因，孙宏斌在发布会上回应称，是因为看好乐视战略、打法、商业逻辑及贾跃亭其人。除此之外，他还透露了一个重要原因，即为未来储备“增量”业务。

　　与坚定“去地产化”的万达或多方向试水新业务的恒大不同，规模增长较快的融创曾经一直聚焦于房地产业务。用孙宏斌的话说就是干传统而古老的“盖房子”的行当。但也就是这样一家不热衷互联网、不赶转型潮流的公司，仅用一个月时间，就做完了尽职调查，对外宣布成为乐视的二股东。

　　为何坚定看好房地产的孙宏斌也动了多元化的心思？根据他的判断：进入10万亿元的量级后，整个行业继续保持增速很难，未来房地产行业的特点是大公司好做而小公司难做，另外土地资源有限，终有一日增速不能保持，到时如何做增量，就成了摆在大型房企面前的问题。

　　据悉，为了储备增量，孙宏斌还投资了他一直十分看好的地产经纪平台链家。令人意外的是，孙宏斌的新业务探索实际上早已开始。他在发布会上初次透露，融创过去一年密集考察了金融公司，没有下手仅仅是因为“太贵”。金融是目前融创探索增量的重要方向，而资源类业务、文化娱乐、体育及大健康产业，也在孙宏斌的考察清单中。

　　与同行比较起来，融创的多元化“起步晚、行动快”，许多企业早在两三年前就开始了多元化的探索。

　　易居中国（企业）CEO丁祖昱认为，2016年行业创下的年销售15亿平方米可能是中国房地产每年销售面积的天花板，未来很难被打破。因此，如果房企规模达到一定程度后，多元化或者说转型就是房企必须考虑的事情。

　　克而瑞分析认为，多元化的发展是规模化大型企业发展的必经之路，当企业达到一定的规模，房企在房地产市场的销售进入平稳期，高速增长的模式难以继续，企业积累了强大的资金及相关领域的人脉关系，在这种情况下，房企选择拓展其他产业，更多的是企业的探索。

　　“去年大家都广泛提出互联网+的概念，对于房地产行业而言，我觉得应该是房地产+，围绕房地产展开资源整合和服务。比如易居就像一条八爪鱼一样，头就是房地产，而其他触角就是围绕房地产做出的创新和尝试。”易居中国董事长周忻说。

　　对此，易居中国盯上了房企转型。其选择同沃顿商学院合作打造易居沃顿中国研修中心，易居沃顿是周忻的一个“房地产+教育”的实践项目，周忻希望房地产+教育实现地产资源再度整合，并利用这个平台去助力易居中国的整个八爪鱼业务发展。