米多财富王晰：买房不如买地产股，2017新三板最有戏

　　近期楼市话题大热，但在近期的米多财富2017投资策略会上，米多财富董事长兼CEO王晰给这种氛围浇了一盆冷水。他说，“虽然少数一线和准一线城市的房地产依然有投资价值，但从历史数据来看，买房子不如买房地产的股票回报高，如果你很看好房地产，那不如买房地产股票，万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多。除非杠杆成分很低，又能合法加杠杆，否则房子投资没有意义。”

　　王晰指出，2017年最值得期待的风口是新三板股权投资，新三板的政策预期以及隐藏的价值，将给那些能发现它的投资者带来充分的回报。以下是王晰的讲话内容：

　　1、与其看宏观，不如看微观

　　我们关注宏观经济关注过多了。英国脱欧、川普当选、“萨德”部署，今天的货币政策偏紧还是偏松，GDP数据增长率高1个或低1个百分点，会影响一个微观的个体吗？我建议忽略掉这些。你如果非要问，2017年经济怎么样？那就是曾经的好日子一去不复返了，永远回不到过去两位数那种增长速度，忘掉吧。

　　十年之内，中国经济都是稳定下行。过去靠廉价劳动力生产大量的商品，像温州的打火机和鞋，向全球进行倾销，赚了一波利润。但现在时代已经变了，中国人工成本的优势已经不再，社会成本和税负成本也变高了，粗放式增长已经行不通了。

　　等待国家出台政策来救这些企业是不可能的，现在唯一的希望在于创新和效率提升。如何控制成本创造更高的收入，或者在创造不了更高收入时缩减成本，是做企业应有的思维跟意识。现在中国经济增长看的一定不是速度，而是质量。 之前传统的自行车行业衰败了，但最近又跟着共享单车行业火起来了，整车订单和配件供不应求。这跟政策无关，而是跟共享单车的趋势有关。

　　有一种说法是，这两年中国的经济在空转，在脱实向虚。这一看就是不懂金融，钱怎么可能在流转中增值呢？它最终还会投向实体企业。所以说与其关注宏观，不如关注微观。投资本质是投到微观的企业，要选值得投资的企业。

　　2、固定收益中的机会

　　从资产类别来看，无非就是几类：固定收益、浮动收益、特殊投资、房地产、黄金等等。 固定收益类一般保本保息，其实是一种债券类的资产。相当于投资者把钱借出去，还款取决于借款人的意愿与能力。但固定收益类往往风险最大，弄不好就会血本无归。所以别管产品怎么包装，一定要研究它的底层资产，也就是把钱到底借给了谁。做实体经济的以20%利率向人借钱，你肯定不信。当前，回报较高且风险可控的几个领域，跟大家分享一下：

　　① 地方政府融资的投资机会 第一是把钱借给地方政府。政府既有还老百姓钱的意愿，也有还钱的能力，因为中央政府可以调控货币供应，而地方政府破产概率很低，只要程序合法文件完备就是安全的。到目前为止，全国没有出现过违约的先例。

　　2015年米多做的第一笔资产就是参与四川省江堰市政府融资，当时利率是13.8%，但到了2016年他们就不再缺钱了，并且融资成本还不到7%。

　　现在在中央“去杠杆”的总基调下，地方政府不允许负债，新的机会在PPP项目。对地方政府来说，这是投资而非负债，可以引入民营资本合建一些项目，构成不低于总投资20%的资本金，然后再去银行和保险公司配资。 这类基金一般分优先级和劣后级，但实际上风险是完全一样的。PPP项目运作得好，产生7%到8%的收益没有问题。对投资者来说，这是一种较高收益、风险可控的机会，米多未来也会设计引进相应的基金产品。

　　② 消费金融中的投资机会 第二类资产是消费金融。消费金融最大的风险在于欺诈，也就是还款意愿问题，控制风险的手段很多。我去年观察了一年相关数据，包括二手车车贷、一线城市房贷、3C产品分期，好多有互联网巨头做股东的平台，它的真实不良率连1%都没有，风险是很低的。

　　以二手车的贷款业务为例，可以贷款70%，目前民间利率是18%。一般市面上包装出来的产品是银行出优先资金，消费金融公司自己掏劣后的钱，投资者拿到手上是夹层基金，是个类固定收益的产品。

　　至于这18%怎么分，行业规则是：做消费金融公司成本不低，至少有4个点，再要留2、3个点的利润，剩下10%左右打包成金融产品，销售机构可能会留一点，个人投资者拿到手上大概就是8%左右，这也是相对安全的较高收益。

　　③ 优质的股票质押

　　第三类资产是基于优质公司的股票质押。A股没有个人投资者的机会，只能看新三板。为什么这种资产风险可控？很简单，因为有质押物，并且质押率很低，一般不超过4折，所以根本不用判断借款人的还款意愿和能力。

　　米多从2015年到现在一直在做的九鼎股权质押，做了六七十亿的规模，一笔不良都没有。其实这么多笔质押借款中，有一笔出现了违约的可能。我当时想以3折或4折收了质押的股票，因为我了解九鼎的股价，再跌也不至于只剩4折，怎么都赚。但当借款到期时，这位借款人以5折的价格将股票卖出，按时给平台的投资者还款了。这件事实际上体现了优质股票股权质押的安全性。

　　很多人问，为什么米多平台只在做九鼎的股权质押，没做其他的？因为不敢，尽调再完善也不敢。而九鼎和质押九鼎股票的借款人是什么样的，我们的风控部门特别清楚。但这个项目是资源型的，九鼎一旦复牌，股权质押产品的数量就会直线下降。

　　3、股权投资的机会

　　我个人的观点，未来几年中国最大的机会可能在股权投资。我身边的土豪朋友，资金留在国内唯一的原因是股权投资还有大把的机会。但中国股市从来都不是GDP的晴雨表，而可能跟三个因素有关：

　　第一是散户，这是一个反向指标。也就是说，当大部分散户热情高涨开始加仓时，则意味着牛市要结束了；第二是金融资本，这是一个同步指标。当保险资金、券商资金开始加仓，一般来说牛市就快来了；第三是产业资本，是一个领先指标。如果许多企业开始回购股份或进行行业并购，说明牛市快来了，因为产业资本最了解行业。

　　现在中国货币超发，钱一定会流入股市，不要看中国股民曾经受了伤，但好了伤疤忘了痛。今年江浙一带股票配资重新开始了，我认为这是个苗头，江浙一带往往比其他地方对市场更敏感。

　　股市，眼前最大的机会在于新三板。新三板有一万多家企业，净利润最高的是九鼎集团，有10多个亿，净利润超出1个亿的有100多家。新三板至少有500家以上的优质企业，它们跟创业板上市企业并没有不同，但是享受的待遇完全不一样。新三板只有20倍的市赢率，创业板却有60倍的市盈率。通俗来讲，同样的东西，新三板卖两块钱，创业板却可以卖六块钱。

　　这种情况完全是政策造成的，新三板的交易制度不一样，流动性也不够。监管层也在关心，从改革方向上看，新三板未来会成为北交所，规模不会比上交所、深交所低多少。去年，新三板出了个创新层面，但交易规则丝毫没变。接下来监管层可能会下决心深层改革，还会再分出来一个精选层，交易规则跟创业板完全一样，两会期间已经有新闻媒体报出来了。

　　一旦精选层推出，新三板就会有一大波机会。但这是一个制度性政策红利，所以机会窗口不会太久，我估计只有几个月时间，跑慢了就没戏了。

　　参与新三板，第一个办法是自己去新三板开个户直接买股票，门槛是500万起，但投资是极其专业的事情，并且将来新三板的退市规则是很严厉的，一定要当心。 那么第二个办法是跟着专业的人来运作，交一点管理费就可以了。

　　米多在今年春节前夕就已经对新三板的政策风向有所预测，成立了新三板基金一号。但米多是做财富管理的，谁来帮我们管这个基金呢？我们在全国范围内考察，最后找到了我认为的这个领域最厉害的人，就是同系资本的朱鷖佳朱董。朱董自己投过20多个亿，其中10个公司IPO，赚了十倍。更打动我的是他在九鼎负责投后管理，其实投资就好比结婚，投后管理就是婚后吵架过日子，处理了这些再回过头来选企业，眼光是不一样的。 另外像不良资产处置也是眼前的一个机会，这里我就不过多阐述了。

　　4、黄金和房地产

　　我个人认为黄金从来就不是一个好的投资品种。如果从1801年到2015年期间持有黄金，两百年时间才翻了大概是三倍多一点，非常不划算；股票则大概能增长一百零几万倍。所以长期来看，唯一能跑过名义GDP增长的只有股权或者股票。至于各种金属现货，今年监管风暴袭击，如果你所在的地区还有这些交易所，你记住这就是纯粹的骗局。

　　对于房地产，我的结论是一线城市的房地产依然有投资价值，包括杭州，并且未来三五年看不到实施房地产税的可能性。因为政府货币超发，多出来的钱总得有去处。但买房子还是那句话，地段、地段还是地段。一线城市房价高，不代表其他地方有涨价空间，市中心有机会，不代表边远新区也有机会。

　　但我想提醒大家，从历史上所有数据来看，买房子不如买房地产的股票回报高，如果你很看好房地产，那还不如买房地产股票，万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多，从历史上的数据来看，都支持这个观点。对我自己而言，除非杠杆成分很低，又能合法加杠杆，否则我对房子一点兴趣都没有。

　　以上所有资产大类在2017年的走势，仅代表我个人和米多的观点，供大家参考，决策还需要大家自己来形成。总之投资有风险，入市请谨慎。