优帕克服务式公寓：租赁市场为发展重点

　　2017年末期间，住建部连续发声，表态全力支持房地产住房租赁发展。住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　在这次工作会议上，长租公寓被提到了一个新高度。此外，住建部政策研究中心主任秦虹在此之后5天时间内了撰文称，“在住房发展方面，就是要深化住房制度改革，按照中央经济工作会议提出的要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

　　中央经济工作会议结束后不久，住建部多名官员连续发声向市场传递信号。优帕克服务式公寓（YOPARK）研究中心表示结合目前市场动态，2018年的中国房地产市场将会有以下几个趋势变化：

　　租赁市场作为重点

　　无论是政府红头文件，还是重要工作或以，亦或是领导讲话。政府扶持租房市场发展的决心非常坚定。如今，住房市场规模高达十多万亿元，而租房市场规模不过千亿元。但是，健康的房地产市场结构并非如此。放眼欧美，租房市场比重都占整体房地产市场比重的一半以上。国内的房地产结构太畸形了。

　　而且，不少专业机构此前的研究报告也显示，中国租房市场潜力并未被充分挖掘。一直以来，国内房地产市场结构就不平衡，现在可谓是纠往扶正，补全短板。租房市场崛起是房地产行业继续前行的必要条件。因此，未来在相当长一段时间内，租房市场将持续得到政策扶持。

　　租赁市场按区域分治

　　根据统计局数据，去年底，中国城镇化率为57.35%，距离70%的既定目标还有些许距离，对此，政府也明确了以农村人口进城作为提高城镇化率的主要手段。不同地区的情况不同，人口流动情况也不同。除了北上深三大热门城市外，重庆、合肥、杭州等准一线城市成为今年备受关注的城市。从国内的人口流动看，三四线城市人口向一二线城市聚集的现象长期存在。

　　区域分化导致各地实际情况差异巨大，一刀切的调控政策肯定不适用。对此，住建部部长在工作会议上的基调也透露出了“差异化”治理的信号。三四线去库存任务严峻的城市难有大作为，但一二线城市土地供应将加快，尤其是租房用地。以上海为例，“十三五”规划中，计划增加租赁住房70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

　　租房金融崛起

　　今年年底时间段，不少以租房项目为标的的类REITs产品层出不穷。继新派公寓的类REITs项目高调发行后，12月1日,招商蛇口(001979)首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元;12月5日,龙湖披露称,拟发行50亿元住房租赁专项公司债券,在首期30亿元债券中,有21亿元拟用于住房租赁项目建设。旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs，也在圣诞节后获得上海证券交易所审议通过。2017年,多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了。

　　租赁住房领域的被视为租房市场发展的一大引擎。今年7月份，住建部等九部委联合发文,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

　　优帕克服务式公寓研究中心（YOPARK）认为，2018年，国内房地产市场会形成一股全新的发展态势，不同于以往资源扎堆于住房领域。对于投资机构而言，推动、解决城市中人口的住房需求，是布局对长租公寓投资的主要原因。就租赁市场发展的趋势，以及借鉴国外经验，金融化将是趋势。