物业公司上市潮涌 分化格局料加剧

　　11月19日，融创服务登陆港交所。今年以来，物业公司资本化动作频繁。专家表示，物业公司经营将出现明显分化，控股股东为龙头房企的物管企业更具优势。

　　扎堆上市

　　中信证券首席基地产业分析师陈聪预计，2020年四季度物业管理公司IPO融资规模将远超2020年前三季度的总和。“2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆上市的关键因素，而以‘三道红线’为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆的手段。”陈聪说。

　　克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，物业服务本身具有轻资产运营的特性，营收相对可预测，现金流较稳定，得到了资本市场的青睐，预计后续物管行业上市潮仍将继续。

　　不过，中信证券地产分析师张全国认为，这种IPO高潮或在2021年出现退潮，2021年一季度起物业管理公司的发行规模大概率会低于2020年四季度。

　　值得注意的是，近期庞大的新股发行规模，诱发物业管理板块大幅调整，有的公司股价距离最高点回调超过40%，第一服务控股等多只物管新股出现破发。张全国认为，新股上市除了增加股票供给，同时放大了该板块的一些固有缺点。例如，行业存在向关联方利益倾斜的问题，部分公司毛利率存在失真的情况，企业同质化程度较高，不少企业缺乏核心竞争力等。

　　优秀企业价值凸显

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，上市物企市场表现分化，与其背后相关房地产企业不无关系。这也反映出物业管理市场仍较分散的状态。这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。

　　“目前行业集中度偏低，处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业进入规模增长和品质提升的关键阶段。”丁祖昱表示，短期看，在标的不断增多、业绩持续分化的情况下，物业板块的估值短期内可能仍将承压。

　　陈聪认为，2021年物业管理板块投资标的会更加丰富。持续的股票供给会导致估值结构性分化，一批小规模的上市公司会进一步被边缘化，优秀企业的价值会进一步凸显。