平安证券：基金持仓持续下降 估值处历史低位

　　原标题：平安证券：基金持仓持续下降，估值处历史低位

　　1月25日，平安证券发布地产行业周报。

　　核心摘要

　　本周观点：本周我们梳理内房股估值、股息率及销售情况，统计24家内房股2020预测PE均值4.68倍、2021预测PE均值3.93倍，处2016年来低位，股息率均值7%，极具吸引力；2020年平均销售增速22%，疫情影响下仅较2019年降3个百分点，韧性较强，奠定后续业绩增长基础。2020年末基金房地产行业持仓占比1.77%，连续四个季度下滑，相对标准行业低配0.99个百分点，或主要因板块涨幅靠后影响。本周深圳针对前期打新乱象发文严查购房资格；上海提高增值税免征年限、离婚3年内购房追溯；广州、合肥打击哄抬房价。岁末年初个别城市热度有所抬升，不排除对应区域加强管理，但考虑全国楼市成交整体稳定，大范围严调控较2020年下半年明显放缓，预计后续仍将延续因城施策，整体节奏以稳为主。当前主流房企低估值、低持仓、高股息率，中长期地市趋稳背景下整体盈利能力有望企稳，看好一季度主流房企估值持续修复，建议关注：1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3)受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。

　　政策环境监测：1)银保监会：建立房地产融资全方位、全口径统计体系；2)合肥：打击哄抬房价，规范房地产市场秩序。

　　市场运行监测：1)新房成交环比下降，后续以稳为主。本周(1.17-1.23)新房成交5.8万套、二手房成交2.2万套，环比降4.4%、升5.3%；由于上年基数较低，1月新房月日均成交同比升74.7%，较12月升56.9pct。随着房企年终冲刺完成，2021年1月成交较上年12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2)改善型需求占比回升。12月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升1.5pct至77.5%。3)推盘节奏放缓，短期力度或将收缩。1.11-1.17重点城市新推房源8588套，环比降2.3%；去化率58.1%，环比降11pct。年底销售冲刺完成后，房企推盘节奏或短暂放缓。4)库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存10546万平，环比升0.8%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。5)土地成交、溢价率下降，一二线占比提高。上周百城土地供应建面612.9万平、成交建面898.4万平，环比降43.5%、降29.2%；成交溢价率11.2%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比26.5%、39%、34.5%，环比分别升0.3pct、升10.5pct、降10.8pct。短期考虑年初拿地便于年内入市、债券发行缓解资金压力，不排除土拍积极性小幅升温可能。

　　资本市场监测：1)地产债：本周房企境内发债145亿元、海外发债29.9亿美元，较上周增加10.2亿元、减少28.8亿美元；境内外发行利率处于2.4%-12.75%区间，可比发行利率较前次升降不一。2)信托：本周集合信托发行116.7亿元，较上周减少24.6亿元。3)地产股：本周申万地产板块跌1.21%，跑输沪深300(+2.05%)；当前地产板块PE(TTM)8.38倍，估值处于近五年2%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、万科A、新城控股，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、碧桂园服务。

　　风险提示：1)交付节奏不及预期风险；2)房企大规模减值风险；3)行业金融监管力度超预期风险。