锦和商业联手众源资本发起产业基金 助力开拓城市更新

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　　财联社(上海，杨宏 记者)联手知名文化产业基金——众源资本，上海【锦和商业(603682)、股吧】经营管理股份有限公司(603682.SH以下简称“锦和商业”)将为国内快速发展的城市更新提供更优质、稳健、高效的服务。

　　3月9日晚间，锦和商业披露，公司拟与众源资本合作成立产业投资基金，通过投资设立项目公司方式进行城市更新项目投资，开发文创产业园区，从而实现合伙企业资本增值。

　　锦和商业是国内领先的文化创意产业园区运营商，也是较早进入城市更新的优秀企业，主营业务为创意产业园区进行市场定位、设计、改造和运营管理，为文化创意企业提供物理空间和专业服务。

　　2007年签约上海最大创意产业园区——“越界”项目，通过对原上海金星电视机厂老厂房的改造，锦和商业正式进入商用物业运营领域的同时，也因这一项目获得了政府、文化创意产业客户、同行等各方高度认可。此后，锦和商业以其专业能力和敬业精神，在业内创下了极佳的口碑。

　　据了解，众源资本是由上海市委宣传部牵头、上海报业集团主导发起、市场化运作的文化产业投资平台。众源一期管理规模约30亿元，通过母子基金架构实现覆盖规模180亿元。

　　如何在延续城市文脉，实现经营的可持续的同时，既能很好融合政府、商户、合作企业、周边居民多方需求，还能实现文化、商业、城市多方共赢，众源资本与锦和商业此次的合作，试图在城市更新领域寻找、探索出一条有效可行的道路，使市场各方可以分享文创产业园这一增量市场带来的红利。

　　基金规模预计达10亿元

　　此次众源资本与锦和商业的合作，是通过一家名为锦和商业与众源资本合作设立锦和产业基金(有限合伙型基金)(以下简称“锦和众源产业基金”)的平台，展开运作的。

　　该基金规模预计将达10亿元，旨在助力城市更新，整合城市老旧物业资源，通过更新、改造提升其商业价值，在传承文化的同时注入创新元素，使这些资源焕发出新的生机与活力。众源资本将担任该产业基金的基金管理人。知名财经媒体人吴晓波也将参与本基金投资，发挥他在文化财经领域的资源优势。

　　锦和商业一位人士透露，该基金主要聚焦于一线城市的城市更新项目，前期重点关注北京、上海市场，同时也会留意其它热点城市相关机会。

　　据了解，该基金的投资策略为，通过组合投资方式投资多个文化创意园区项目，锦和商业负责文化创意项目运营事项，包括但不限于负责文化创意项目的市场定位、设计改造、招商运营、物业管理等事项。

　　对于这样的投资和业务模式，业内认为这一市场未来存在不小的机遇，仅四个一线城市的城市更新所展现出来的市场空间，便相当可观。

　　我国城市发展相当迅速，较短时间走完西方国家多年历程。伴随城镇化率持续上升，一线城市正从此前的快速扩张期进入到盘整存量的新阶段。

　　就城市更新的有多大发展空间，研究人员认为，我国一线城市正处于重要的发展机遇期。

　　据中信建投证券研究报告，中国2019年的城镇化率达到了60.6%，但不同城市的城镇化率差异较大。例如北京、上海、广州、深圳的城市化率分别为86.6%、88.1%、86.5%、100%，远超全国城镇化率水平。

　　分析人士指出，在城市快速扩张期，城市更新的重要性并不突出，但当城市化率达到较高水平，面积扩张持续性下降时，城市更新重要性显现出来。更加注重企业参与，重视经济回报，城市更新运营企业在其中由此获得更大的空间。而我国文化创意园产业发展较好的，目前均在一线城市。

　　以锦和众源产业基金重点关注的上海为例，根据上海市经济信息化委关于印发《上海市工业区转型升级“十三五”规划》的通知，“十二五”期间累计减量工业用地约69平方公里。中信建投证券据此进行估算，保守假设上海2020—2025年仍腾退改造69平方公里工业用地，假设更新后容积率为3.0，其中10%的面积释放为文创产业园空间，其对应的面积就将达到2070万平方米。

　　对于四个一线城市可能的市场空间，限于其他城市数据可得性，上述研究机构按城市建成区面积的比例进行了简单折算。截至2018年，北京、上海、深圳、广州的城市建成区面积分别为1469、1237、928、1300平方公里，故一线城市可释放为文创产业园的空间面积约为8257万平方米。

　　有业内人士测算，全国一线城市的城市更新带来的租金收入市场规模，预计在千亿元级别

　　强强联合

　　业内人士指出，作为市场关注度较高的热点之一，虽然城市更新的空间大、机会多，但能够将城市更新项目做好并具有可持续的精品系列，却并不多。

　　这其中的难度在于，好的城市更新项目要求相当高：不仅需要观察敏锐、定位精准、经验丰富的城市运营服务商，以支持整个运营中的设计、改造、招商、管理等相当复杂的环节；还需要极富战略眼光、实力长线资金的强力支持，同时还能够从市场中获得相关项目优质资源。

　　从文化创意产业园产业链的参与方来看，其主体涵盖政府、业主方、园区运营商、入驻企业，参与其中的主体众多。地方政府往往通过制定政策来影响城市更新，其诉求在于改善城市形象、提升城市活力、激发经济增长。

　　由于参与者众多、经营管理复杂多变、项目投资周期长，如何补齐城市更新项目中存在的诸多短板，成为很多试图开拓这一市场的参与者们，不得不面对的难题和痛点。

　　将文化创意产业、项目运营与投资管理几个重要主体有机融合，此次锦和众源产业基金的成立，对于国内城市更新领域而言具有重要意义。

　　以合作方式强强联合，将几方面独特的优势资源结合起来，锦和众源产业基金有望为城市更新探索出一条有效可行、可持续性强的道路。

　　众源资本是在上海市委、市政府制订《关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见》(简称“文创50条”)的大背景下成立的，相关工作被纳入“文创50条”。众源资本重点聚焦移动互联网、人工智能等前沿技术在文娱、消费、教育等场景下的新业态新模式，布局新型文化消费产业投资，投资案例包括魔筷科技、爱库存、鱼子酱文化、微念科技(李子柒)、行云全球汇、元気森林、核桃编程、云鲸科技等。

　　作为该基金的发起人之一，锦和商业在商业运营和城市更新领域，不仅有丰富的经验，还在相关领域拥有优质的资源整合能力和产业布局优势。

　　锦和商业的主要商业模式为，承租具有租赁价值提升空间的既有建筑，对整体重新进行市场定位、设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以、完善各项功能，将其重塑为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的办公、经营需求的园区。在使用价值得以提升后，通过招商和持续运营，来获得租金和物业管理的收入。

　　此外，锦和商业还可通过受托运营模式，提供运营、管理、咨询服务，并获得相关业务收入。

　　经过十几年不断磨练、发展，锦和商业目前已服务过近5000家园区客户。在锦和商业的合作伙伴名单中，包括中国科学院、南方集团、光明集团、仪电控股、上海电气等；而其服务的园区知名商户包括星巴克、三顿半咖啡、wework、华住、猩猩健身、野兽派、笑果文化、梁志天设计集团等，涵盖了咨询服务、设计、互联网、时尚艺术、文化创意等多种行业。

　　2020年，锦和商业在A股主板成功上市。据2020年三季报，至报告期末，公司总资产约20.17亿元，经营活动产生的现金流量净额9347万元。

　　截止2020年9月30日，公司营业收入为5.59亿元，毛利为1.87亿元，毛利率为33.38%，净利润为1.19亿元，净利润率为21.34%，资产负债率为25.23%。

　　据了解，截至2020年年底，锦和商业承租运营的项目共26个，参股运营项目1个，受托运营项目36个，可供出租运营的物业面积约88万平方米。

　　业内人士认为，基于锦和商业的专业能力和丰富经验，结合众源资本获取资源及战略眼光，锦和众源产业基金有望更好把握城市更新的机遇，也为城市旧貌换新颜再增一抹亮色做出自己的贡献。