首批基础设施公募REITs即将落地，产品具体细节曝光！万亿市场即将开启

　　继4月21日首批4只基础设施公募REITs产品上报以来，4月28日，6只新的REITs产品上报，合计上报产品数量已经达到10只，其中部分产品已经处于“已问询”状态。这意味着国内首批基础设施公募REITs产品即将落地。

　　基础设施公募REITs，指的是通过向社会投资者公开募集资金形成基金财产，并通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

　　北大光华学院在报告《中国基础设施REITs创新发展研究》中测算，截至2017 年，我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量，同时本次公募REITs的试点由于采用了个案审批制，可以保证优质资产。此外，REITs收益稳定、安全性高的特点具有明显吸引力，一方面企业有了置换动力，另一方面，市场也有配置需求，有利于产品扩容。

　　基础设施公募REITs即将落地

　　REITs最早诞生于1960年代的美国，在境外已经是非常成熟的金融产品；2015年，鹏华前海万科REITs成立，这是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品，底层资产为深圳前海地区的优质商业地产。但此后，投资国内的公募REITs产品一直处于停滞状态。

　　2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着我国将从基础设施领域正式启动公募REITs试点。

　　时隔一年后，我国基础设施领域公募REITs产品终于初见雏形。

　　具体来看，截至目前，上交所接收了6单申报，分别为浙商证券沪杭甬高速、国金铁建重庆渝遂高速公路、华安张江光大园、中金普洛斯仓储物流、东吴-苏州工业园区产业园和富国首创水务；深交所有4单，分别为中航首钢生物质、博时招商蛇口(001979,股吧)产业园、红土创新【盐田港(000088)、股吧】(000088,股吧)仓储物流、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金。

　　这些产品均为基础设施项目，既有仓储物流、收费公路等交通设施，也有污染治理、水务、产业园区等其他基础设施，产品类型丰富。

　　区域分布上，项目所在地多位于京津冀、江浙沪、粤港澳大湾区等重点区域，以及国家级新区或产业园区，以经济相对发达的东部地区和沿海地区为主。

　　有基金公司人士表示，上述陆续上报的公募REITs产品未来有望在年内同时获批，成为首批落地的公募REITs。此外，也还有多家公司正在积极准备，争抢公募基金的新一片蓝海。

　　产品具体细节已经披露

　　与此同时，两大交易所也公开了上述公募REITs产品的基金合同、基金托管协议、招募说明书和基金法律意见书的申报稿。

　　以进度最快的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金为例，招商蛇口作为原始权益人，将通过博时基金以全资子公司项目公司（万融）及项目公司（万海）分别持有的万融大厦项目及万海大厦项目（合称“基础设施项目”）向中国证监会注册申请基础设施公募 REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易。

　　招商蛇口将项目公司100％股权和其他附属权益及衍生权益作为基础资产，通过博时资本管理有限公司（简称“计划管理人”）设立招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划发行基础设施资产支持证券。基础设施公募 REITs 将通过全额认购专项计划发行的基础设施资产支持证券获得基础设施项目的全部所有权，拥有基础设施项目的控制权和处置权。

　　4月27日，深交所下发审核问询函，指出本基金的基金管理人博时基金、原始权益人招商蛇口和财务顾问招商证券(600999,股吧)，均为招商局集团同一控制方的关联方，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。

　　此外，在招商蛇口的一则公告上还显示，根据目前初步评估结果，上述基础设施项目估值为 25.28 亿元，募集资金规模需根据最终发行结果而定。