公募REITs首秀火爆 一日售罄背后仍需考量哪些风险

　　首秀大幕开启！5月31日，首批9只公募REITs同步开启发售，首发情况也备受关注。北京商报记者采访多家公募内部人士了解到，截至下午收盘，虽然多数产品的实际募集数据仍在统计当中，并未明确，不过，根据部分基金公司反馈，不论是机构投资者，还是普通投资者的认购意愿都较强烈。同时，根据当日晚间公告可以看出，已有多只产品的公众投资者份额“一日售罄”，并将正式启动比例配售。

　　抢购一空

　　“上午收盘博时招商蛇口(001979,股吧)的REITs在公众方面的认购就已经超过40亿元了，至少这块的认购是肯定要配售的了”，5月31日，首批9只公募REITs发售半日后，某渠道人士在接受北京商报记者采访时如是表示。

　　据悉，该渠道人士口中的产品，指的是博时基金旗下的博时招商蛇口产业园REITs，属于首批发行的公募REITs之一。根据公告显示，该基金公众投资者认购的基金份额为0.9亿份，占发售份额总数的10%，按照认购价格2.31元/份计算，该基金的公众投资者认购上限约为2.08亿元，远低于半日超40亿元的实募“战果”。虽然截至5月31日收盘时的总募集规模目前尚未明确，不过，按照“末日比例配售”的规定，博时招商蛇口产业园REITs公众投资者认购部分的超低比例配售已然可以预见。

　　5月31日晚间，博时基金发布公告称，由于募集期内广大公众投资者认购踊跃，公众投资者累计有效认购申请份额已超过募集上限，因此，博时招商蛇口产业园REITs公众投资者提前结束募集。值得一提的是，不仅是博时基金，截至5月31日19时，中航基金旗下的中航首钢生物质REITs和红土创新基金旗下的【盐田港(000088)、股吧】(000088,股吧)仓储物流REITs也已发布提前结束募集的公告。

　　而除了上述3只产品外，北京商报记者从知情人士处获悉，5月31日上午收盘，富国首创水务REITs已实现了超30亿元的募集。此外，截至下午收盘，包括东吴苏州工业园区产业园REITs、华安张江光大园REITs等其余各只公募REITs的公众投资者认购份额均被“抢购一空”。

　　需要注意的是，首批9只公募REITs原定的发行日期至少2天，即5月31日至6月1日，至多3天，即5月31日至6月2日。发行的份额也不仅包括公众投资者份额，还有战略配售发售份额和网下发售份额。据前述渠道人士透露，虽然此次公众投资者的份额快速募集结束，但按照发行文件约定，战略配售发售和网下发售将同步持续2天，因此，多数产品最终还是会在2天后正式结束募集。

　　缘何受到热捧

　　从2020年4月末境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，到同年8月“靴子”落地，到今年4月、5月首批项目申报获受理、过审，再到如今的正式发行，前后历时一年有余的公募REITs发展历程终于又迈出了新的步伐。

　　对于首发时的火爆，在业内人士看来，是由多方面因素导致的。前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，首批公募REITs的投资风险相对较低，且投资收益也相对稳定，因此，也能在一定程度上受到风险偏好匹配投资者的青睐并获得追捧。

　　平安基金REITs有关负责人也坦言，前期已与银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构进行沟通，从反馈来看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达了强烈的参与意愿。同时，除机构外，散户的关注度也很高。

　　另外，某公募资深从业人士则从首发产品的募集上限进行分析。“都在预料之中，公募REITs公众投资者发行的规模普遍较小，都在几千万份左右，肯定都会迅速结募的。”

　　正如该从业人士所说，据份额发售公告显示，首批9只公募REITs可供公众投资者的认购份额均未超过1亿份。其中，最多的红土创新盐田港仓储物流REITs认购上限为9600万份，最低的中航首钢生物质REITs则仅有1000万份。若根据各只基金的认购价格计算，则单只产品公众投资者首募规模上限最多4.56亿元，最低0.89亿元，累计约为20.82亿元。

　　哪些风险值得考量

　　需要注意的是，虽然公募REITs首发火爆有多项因素支撑，但这类产品设计本身的吸引力，也是不可忽视的核心原因之一。

　　博时招商蛇口产业园REIT拟任基金经理胡海滨表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，有助于降低资产组合风险或提高组合预期收益率。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

　　从风险收益情况看，平安基金REITs有关负责人指出，REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。同时，基础设施公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性也相对较小。

　　对于基础设施REITs的发展空间，胡海滨根据数据预测，在不考虑通胀的背景下，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。若按照1%保守估算，基础设施REITs市场规模或将接近万亿元。“我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，未来发展空间值得期待。这项业务也很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。”胡海滨如是说道。

　　当然，投资者布局公募REITs也仍有多项潜在风险需要注意。例如，受经济环境、运营管理等因素影响的基金价格波动风险；基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素出现的运营风险；由于采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易的流动性风险。另外，基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，因此也存在相关税收政策调整的风险等。

　　业内人士建议投资者自主判断基金的投资价值，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。

　　北京商报记者 孟凡霞 刘宇阳