首批公募REITs发行火爆 超募15倍

　　昨日，首批9只公募基础设施证券投资基金（REITs）面向公众投资者发售。据记者不完全统计，9只公募REITs一日吸金合计超过300亿元，相比面向公众投资者发售的初始规模20亿元，超募15倍。

　　５月３１日晚，首批公募REITs通过交易所发布了提前结束募集的公告。

　　刷新基金配售比例

　　与网下投资者踊跃认购超募多倍的现象相似，公募REITs公开发售一如预期般火爆。

　　在之前的战略配售环节，9只公募REITs平均配售比例达到60%。经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，面向公众投资者募集的份额已不多。根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计约20亿元。

　　记者从多方了解到，昨日，首批公募REITs均呈现多倍超募现象，合计募集金额超过300亿元。

　　其中，富国首创水务REITs的配售比例约为1.5%，华安张江REITs配售比例或不到7%，博时蛇口产园的公众投资者获配率约2.28%。

　　2019年12月发行的广发科技创新基金一日大卖300亿，最终配售比例为3.3%，创下公募基金比例配售新低，公募REITs有望刷新这一纪录。

　　博时、红土创新、中航基金均在昨日傍晚通过深交所发布公募REITs提前结束募集的公告。

　　上交所上市的5只REITs也全部发布了提前结束募集的公告。

　　根据公募REITs的发售安排，在面向公众宣布提前结束募集，但针对网下机构投资者和战略投资者还在发售。后续要关注是否会出现份额回拨。

　　据介绍，回拨机制是指在基金募集期届满，基金管理人根据战略投资者缴款、网下发售及公众发售认购情况，对战略配售、网下发售后即进入上市和公众发售数量进行调整。如个别战略投资者未能按时足额缴款的，基金管理人和财务顾问可将差额部分向网下投资者和/或公众投资者进行回拨，或者将差额部分由其他战略投资者认购。

　　成立后尽快启动上市

　　市场激辩折溢价

　　9只公募REITs在完成发售后即进入上市准备。根据基金公告，首批产品多会“在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理”。

　　有业内人士表示，首批REITs的上市时间可能会比较快，有望在7月份之前。

　　由于REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，需要注意基金的折溢价风险。

　　而折价和溢价也是近日各大基金论坛和朋友圈的重点话题。

　　一位REITs基金经理表示，上市后产品表现受基本面、市场、流动性等多个因素影响。二级交易如果出现相对于评估值的折价的话，其原因也是多方面的，具体事情需要具体分析。在这种情况下，专业投资人对于REITs基础资产质量、上市后可能出现的情况等专业判断力很重要，也要有充足的风险防范意识。此外，因为REITs有做市商机制，能够起到一定的缓冲器作用，二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。

　　鹏华前海万科REITs是目前国内市场唯一的公募REITs基金。该基金上市初期为小幅折价，随后几次起伏， 截至今年5月7日，折价率为6.4%。

　　由于基础设施REITs为封闭运作，封闭期限较长、流动性较弱，大概率会在上市后折价交易。随着基金越接近到期日，折价率逐渐缩窄。

　　另外，公募REITs交易存在涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

　　业内人士提示，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件。

　　中金公司研究部表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不太熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定的波动。建议投资者理性看待首批上市REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。