REITs限售份额解禁 短期波动不改长期投资价值

　　REITs上市一周年，今日首批9只公募REITs迎来了限售解禁。6月21日开盘，9只REITs产品价格在开盘后出现短暂下跌后逐步企稳。截止解禁首日收盘，4只REITs收涨，5只下跌，涨跌幅在-1.4%至1%之间，表现较为平稳。如何看待REITs这波解禁及今后的投资价值？

　　前期市场对于REITs首次解禁的悲观预期主要由于限售份额解禁带来的流通盘规模增加，加上前期公募REITs产品受到热捧，二级市场溢价较高，造成部分投资者因止盈和净值管理需要进行抛售。

　　具体来看，首先，首批解禁规模占首批9单项目总规模的32%，占首批项目流通盘规模的108%，也就是说，供给增加致使二级市场价格承压。

　　其次，部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持，前期盈利更高以及相对估值更高的项目二级市场波动更大。

　　第三，此前公募REITs呈现高溢价，一定程度上偏离了实际价值。目前，我国公募REITs市场发展时间较短，在多数机构投资者持仓下，流通盘的占比不高，较少的流动性就导致公募REITs的二级市场定价并不充分，在少量资金推动下，交易价格并不能真实反应价值的增加。战略投资者份额解禁后，流通份额中机构投资者占比提高将使得价格波动趋于理性。流通份额的增加也将降低短期资金对于价格的影响。同时，部分个人投资者对于REITs的投资逻辑尚不清晰，存在部分不理性追涨的情况。此外，REITs换手率明显高于海外REITs，可能有两个原因：一是我国REITs供给尚稀缺且流通盘少；二是做市商机制。高换手率也在一定程度上支撑了价格的上涨。

　　解禁首日整体成交量和换手率平稳，当日REITs市场总成交量整体与近3个月的日均成交量基本持平，并未出现显着放量，可见首日减持压力较低，战略投资者普遍处于观望状态，解禁带来的抛压对其价格影响较为有限。从中长期来看，短期波动不改变REITs长期投资价值，伴随着REITs市场扩容和解禁影响的消化，REITs市场表现有望向好。

　　此次限售份额解禁后的价格波动，提醒着投资者正确看待公募REITs的投资价值。解禁后流通盘虽然增加了，但实则解禁后目前REITs总流通市值仍然不大。而随着市场逐步消化减持动作，使得REITs产品的二级市场价格回归理性。从根本上看，REITs产品的定价核心在于底层资产的中长期价值，投资者可以通过公募REITs用小资金参与大型基建项目，分享国家经济高质量发展的红利。

　　底层资产价值如何衡量？这就要回到公募REITs底层标的是什么，REITs主要投资于能产生稳定现金流的工业园区、高速公路以及污水处理厂等基础设施项目，监管规定其年末分红金额不得低于基金年度可供分配金额的90%。

　　此外，公募REITs作为风险收益特征介于股票、债券之间的新品类资产，是资产配置、组合管理的重要资产。比如在今年权益市场相对不好的年份，REITs产品展现出了和股票、债券不一样的收益特性，底层资产支撑其内在价值使其具备一定的抗跌性。这类资产，是平滑组合波动较好的选择之一。

　　在价格短期波动的表象下，实则公募REITs的限售份额解禁带来了良好的流动性，机构投资者的占比也会有所提升，二级市场的交易价格也将更趋向于“价值回归”。REITs上市一周年，各产品的运营数据和二级市场均表现相对稳健，使得REITs始终保持一定的市场热度和影响力。受益于配套制度规则逐步完善优化，未来将迎来国内公募 REITs市场扩容，底层资产类型日渐丰富，不断促进REITs行业良性发展。投资者应在审慎的基础上，从长期资产配置的角度，考虑自身资金期限，风险收益要求等因素，理性的对公募REITs进行投资。