再度刷新纪录！千亿资金涌入，这类基金上市即涨停，还能"追高"吗？

　　刚刚刷新公募REITs网下询价认购倍数纪录的华夏合肥高新REIT又破纪录！

　　根据最新公告，华夏合肥高新REIT（基金代码：180102）公众发售部分的配售比例为0.23%，再次刷新公募REITs公众发售配售比例纪录，这意味着网下投资者申购1万元仅能获配23元。

　　针对近期性租赁住房REITs掀起的认购热潮，有业内人士建议，REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低风险。对于公募REITs新型投资者，若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。

　　近1300亿资金火爆认购

　　作为全国第五个国家级高新区产业园REITs、安徽省本土企业首单公募REITs，华夏合肥高新REIT可谓成为近期资金追捧的“香饽饽”。公开资料显示，华夏合肥高新REIT战略投资者认购基金份额数量为4.55亿份，合计参与的战略投资者数量达17家。根据公告，战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格（2.19元/份）认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，认购规模为9.96亿元。

　　在网下询价阶段，华夏合肥高新REIT就受到资金关注，共收到91家网下投资者管理的285个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为269.07亿份，为初始网下发售份额（1.715亿份）数量的156.89倍。剔除无效报价后，有效认购数量总和为268.97亿份。而且网下投资者中，参与的机构众多，券商、保险、信托、私募、基金子公司等各类投资者云集，足见专业机构投资者对华夏合肥高新REIT投资价值的认可。根据公告，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.64%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为589.04亿元。

　　华夏合肥高新REIT的公众发售部分更是获得踊跃认购。公告显示，公众投资者的有效认购户数为72899户，有效认购基金份额数量为317.34亿份（公众发售的初始基金份额数量为0.735亿份），公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.23%。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为694.97亿元。

　　据此计算，华夏合肥REIT此次发售比例配售前的募集规模达1293.97亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。

　　据介绍，华夏合肥高新REIT是继深圳蛇口、上海张江、苏州工业园、中关村(000931)之后全国第五个国家级高新区产业园REITs。项目底层资产为合肥创新产业园一期，占地247亩，总建筑面积35.68万平方米，2011年建成投用，园区聚集大批科技创新型企业，平均出租率达90%以上。项目原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体。

　　此外，合肥高新股份有限公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，华夏合肥高新REIT作为其资产上市平台，后续储备可用于扩募资产超100亿元。

　　当前，目前已成立的REITs产品数量达到18只，发行总规模达到594.73亿元， 其中， 华夏基金公募REITs布局产品数量最多，算上华夏合肥高新REIT目前已经成功发行4单公募REITs，在管公募REITs规模超140亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场首位。中金基金、红土创新基金等也分别有2只产品发行。

　　年内REITs配售比例频创低纪录

　　年内发行的多只REITs频频吸金，让配售比例也持续走低。中金厦门安居保障性租赁住房REIT公众投资者有效认购确认比例为0.69%，华夏北京保障房REIT有效认购确认比例为0.64% 此次华夏合肥高新REIT以0.23%的比例再度刷新最低纪录。

　　据统计，截至9月16日，已经上市的17只REITs年内平均增幅为6.73%，大幅跑赢同期沪深股指。随着避险效应的逐渐凸显，资金对该类产品的热情有增无减，在8月份成立的华夏北京保障房REIT、红土创新深圳人才安居REIT与中金厦门安居保障性租赁住房REIT等3只基金开盘不久便以30%的幅度悉数涨停，在A股震荡市中极为亮眼。但与此同时，市场的追逐也推高REITs产品的溢价率，年内新发行的几只产品的平均溢价率超过了25%。

　　近期性租赁住房REITs再掀认购热潮，华宝证券研报认为，稀缺性、稳定分红和资产增值潜力是REITs获得市场青睐的主要原因。“从特征看，公募基础设施REITs封闭期较长、底层资产优质、战略配售认购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募REITs的单次分红金额明显高于产权类公募REITs，但两者披露的预期全周期IRR（折现率）均分布于6%～8%之间。”

　　但同时也有业内人士建议，REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低风险。对于公募REITs新型投资者，若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。

　　公开数据显示，当前交易所对于REITs审批步伐正在加快。近期国泰君安(601211)临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金等三只基金正式获批、即将与投资者“见面”，这意味着当前REITs家族将扩充至20只产品。不仅如此，近日，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的状态已更新为“已受理”，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金状态也更新为“已反馈”。

　　本文首发于微信公众号：券商中国。文章内容属作者个人观点。