这一基金遭遇大量赎回：继银行业危机后 美国进入新“雷区”？

　　4月4日讯（编辑 马兰）硅谷银行倒闭产生的连锁反应正在商业地产中扩散。

　　MSCI美国房地产投资信托指数在3月10日硅谷银行倒闭后的两周内下跌了8.3%，3月份累计下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties这两个大型写字楼的房地产投资信托基金，两周内分别下跌了33%和18%。

　　房地产投资信托基金（REITs）是一种投资标的为不动产的封闭式共同基金，其拥有和经营房地产，通过不动产交易、租赁和增值获利。

　　在硅谷银行引发的美国银行业危机之中，已经有多家机构和知名投资人警告称，商业地产贷款将是美国银行业中下一个可能引爆的“雷”。

　　风险在非上市地产

　　投资管理公司Cohen&Steers在REITs领域经验丰富，公司房地产战略和研究主管Rich Hill表示，他理解公众对REIT的担忧。REITs看起来是一种高杠杆工具：有大量的债务到期，且除了商业抵押贷款外没有太多资金来源，这让REITs现在正承担着很大的压力。

　　而房地产投资管理公司Center Square的首席执行官Todd Briddell认为，近期REITs市场的抛售是由恐慌情绪驱动的。但他指出，现在抛售REITs，就等于投资者把长期损失给锁定了。

　　Cohen&Steers也补充称，目前REITs的平均贷款价值比（贷款/不动产价值）约为33%，已低于2008年金融危机时的38%。而且REITs已经吸取教训，现在的资产负债表相当保守，加上成熟的债务期限结构，REITs市场的健康程度比投资者想象的要好很多。

　　Hill和Briddell都认同一个观点，投资REITs相比于投资非上市房地产产品来说，更加稳健。他们强调REITs的杠杆率大大低于非上市房地产市场。

　　Hill进一步解释称，他不太关注REITs的风险，但的确担忧非上市房地产市场估值的走向。据Cohen&Steers预计，到2023年，美国非上市房地产估值将下降20-25%。

　　欧央行的呼吁

　　相比于行业内机构，欧洲央行则简单粗暴很多，其正在呼吁对商业地产基金进行改革，以避免投资者大量抛售所引发的流动性危机。

　　据其发布的报告称，商业地产基金领域出现了明显的脆弱迹象，包括整个市场流动性的下降和价格调整，这在很大程度上是由宏观前景的不确定性和货币紧缩政策造成的。

　　去年第四季度，欧元区商业地产领域的交易数量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，欧元区优质写字楼的价格下降了14%。

　　欧央行还引用了黑石房地产收入信托基金最近限制赎回的决定，来证明REITs市场的风险性。

　　近来，黑石的房地产收入信托基金频频遭遇撤资请求。1月时，大量投资者寻求套现，一个月内黑石受到约53亿美元的赎回请求，黑石也因此限制了部分赎回请求。3月，银行业危机出现后，黑石再次遭遇一连串的赎回请求，其不得不重启赎回限制。

　　欧央行认为，引入更严格的管理规定，可以迫使房地产基金积极应对流动性需求激增的状况，避免在流动性压力下直接进行资产抛售。目前，欧央行正在考虑出台措施，诸如降低投资者赎回的频率，引入更长的最低持有期限等。