两大公募REITs新项目即将出炉，近期获反馈，基础资产估值下调成聚焦点

　　4月13日讯（编辑 李俊）近日，又有两单公募REITs已获得交易所反馈。上交所官网显示，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投REIT”）和中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“山东高速(600350)REIT”）的项目状态更新为已反馈，并已就首发上市上交所的反馈意见出具回复函。

　　据了解，中金湖北科投REIT由湖北省科技投资集团有限公司发起，基金管理人为http://fund.yjcf360.com/company/80424512/管理有限公司，于2022年12月30日获得上交所受理。

　　据招募说明书草案显示，该项目的基础设施资产包括：位于武汉市东湖新技术开发区关山大道 1 号的光谷软件园 A1-A7 栋、商光谷软件园 C6 栋、光谷软件园 E3 栋（合称为“光谷软件园”）；以及位于武汉市东湖高新(600133)区光谷大道的现代光谷世贸中心互联网+项目。

　　在反馈意见答复中，中金湖北科投REIT基础设施资产合计估值由 16.20 亿元下调至 15.40 亿元，下降 0.80 亿元。具体而言，光谷软件园A1-A7 栋估值由 10.69 亿元调整为 10.24 亿元，光谷软件园 E3 栋估值由 0.77 亿元调整为 0.78 亿元11，光谷软件园 C6 栋估值由2.51 亿元调整为 2.40 亿元，互联网+项目估值由 2.23 亿元调整为1.98 亿元。

　　此外，据招募说明书草案显示，项目基础资产账面价值合计 5.68 亿元，评估结果较招募说明书草案，该账面价值增值合计 9.72 亿元，增值率 171.31%；其中目标基础设施资产账面原值合计 7.28 亿元，累计折旧合计 1.60 亿元，剔除累计折旧影响的物业增值率为 111.68%。

　　另外一单新获反馈的基础设施公募REITs发起人为山东高速集团有限公司，同由中金基金管理有限公司进行管理。基金初始投资的基础设施资产包括：

　　（1）鄄菏高速项目的建设管理权、运营管理权和车辆通行费收费权（简称“特许权”）；（2）鄄菏高速项目的全线路基、路面、防护和排水工程；特大桥、大桥、中桥、通道、涵洞、天桥、互通式立交、分离立交；监控通信分中心与养护工区、匝道收费站；以及全线的交通安全设施、机电工程、环保设施和绿化工程（简称“公路资产”，与特许权合称“收费公路权益”）。

　　根据初始评估报告，采用收益法（权重 100%）作为评估方法，折现率为 8.73%。采用收益法评估后的基础设施资产在评估基准日 2022 年 12 月 31 日的预计未来现金流量现值为 283,686.76 万元，增值额为 48,160.87 万元，增值率 20.45%。

　　此外，反馈意见答复针对鄄菏高速历史交通量及收入复合增长率的合理性进行了回复表示，2016 至 2022 年期间，交通量均呈现增长趋势，仅在 2022 年因疫情原因导致交通量下降，通行费收入仅在 2020 年因新冠疫情的影响呈现负增长，除此之外，鄄菏高速在运营期间未受到其他特殊事件影响。从鄄菏高速历史交通量和通行费收入看，其历史复合增长率远高于预测期复合增长率水平。

　　（资料来源：上交所文件，整理）