试点三年成绩单 : REITs投资场景加速扩充 总市值有望接近千亿元

　　4月25日，在公募REITs试点将满三周年之际，“北京市2023年基础设施REITs产业发展大会”（以下简称“会议”）在京举行。回首三年前的4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》(以下简称《通知》）正式印发，并于4月30日向社会公开。如今，REITs试点三周年成绩单新鲜出炉，公开信息显示，27只公募REITs已上市，共发售基金达909亿元，预计扩募项目完成发行后，REITs市场总市值将接近千亿元。有业内人士表示，公募REITs发展迅速且优势明显，发展前景广阔，随着立法和税收问题的明朗化，更有望进入爆发式增长阶段。

　　千亿市场即将落成

　　2020年4月，《通知》正式印发，并于4月30日向社会公开，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。如今，三年过去，4月25日，“北京市2023年基础设施REITs产业发展大会”在京举行，REITs试点三周年成绩单也新鲜出炉。

　　会议上，国家发改委投资司副司长韩志峰表示，“REITs试点三年来其发行数量和规模不断增长。目前，已上市27个项目，共发售基金达909亿元，截至4月24日收盘总市值925亿元。预计4个扩募项目完成发行后，REITs市场总市值将接近千亿元”。

　　从市场表现来看，同花顺(300033)iFinD数据显示，截至2023年一季度末，在数据可取得的20只公募REITs中，已有22只产品的基金份额超过5亿份，其中，中金普洛斯仓储物流REIT以15亿份的基金份额领先其余产品。值得一提的是，于2023年3月20日成立的中信建投(601066)国家电投新能源REIT份额也超过5亿份，达到8亿份。成立于2023年1月11日的嘉实京东仓储基础设施REIT份额也已达5亿份。

　　近一年，各个投资场景的公募REITs涌现。发行REITs的资产类别，从最初的高速公路、仓储物流、产业园区等拓宽到保障性租赁住房、清洁能源、文化旅游等领域，2023年3月消费基础设施项目也已纳入发行范围，同期，市场首批2只新能源REITs也已正式获批，REITs的市场前景日益扩容。

　　在两交所及监管的推进下，公募REITs的扩募“升级”也已落地。2023年3月31日，首批4单公募REITs扩募项目获得证监会变更注册批复，分别为华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT以及红土创新盐田港(000088)REIT。

　　证监会债券部主任周小舟称，预计上述扩募REITs募集金额会超过50亿元，可带动新增投资超过380亿元，REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能进一步深化。

　　有望进入爆发式增长阶段

　　回首三年，在各方参与及努力之下，中国公募REITs市场成功实现了“从无到有”的跨越，目前也正处在“从小到大”的发展阶段。整体来看，公募REITs的飞速发展离不开监管的支持。除标志试点启航的《通知》外，2020年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公募REITs试点落地。2021年5月17日，沪深两所及证监会发布公告，首批9单公募REITs项目正式获批。

　　2023年3月24日，国家发展改革委下发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，提出将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。同日，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出四方面12条措施，公募REITs常态化发行迎来了崭新阶段。

　　在监管的大力推动之下，公募REITs吸引越来越多基金管理人参与。会议上，中银基金党委委员宁瑞洁就参与公募REITs的心得体会表示，作为基金管理人，在未来公募REITs长期的存续期管理阶段有重要责任。因此，站在公募基金公司的角度，公募REITs发展机遇与挑战并存。未来要通过和原始权益人、运营管理机构共同的协作配合，不断的为投资者的资产保值增值，提升运营管理和资本运作的能力。

　　同时，宁瑞洁介绍，中银基金已把公募REITs当成战略业务，进行了体系化建设，包括组织架构、人才储备、系统、产品投研能力等方面。目前，公司也高度重视消费基础设施领域REITs布局，相应的客户和项目也正在积极的储备当中。

　　中航基金不动产投资部副总经理张为也坦言，在监管推进下，公司也意识到新能源、光伏是较广阔且意义较大的赛道。在张为看来，新能源与REITs契合度很高，有持续化投资的意愿及需求，公募REITs也为新能源行业提供了一个渠道及选项。

　　就我国公募REITs的发展前景，三盛资本投资总监李超表示，对比国际而言，我国公募REITs发展速度较快，仅两年不到就有了接近千亿的市值。此外，相对于一般的理财产品来说，公募REITs收益率更高，风险也更小，这些都使得公募REITs产品对于投资者来说更有吸引力。不过需要看到，2023年一季度以来，部分公募REITs受到经济形势的影响表现不佳，但是这些可能是暂时的，长期来看,公募REITs板块仍旧是刚扬帆起航的状态。对于投资者而言，最重要的是不要因一时波动而频繁买卖。

　　中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平也认为，就政策层面而言，中国公募REITs的发展承载着重大战略意图，包括存量资产盘活、创新基础设施融资模式、实现房地产良性循环、稳定宏观杠杆率、调整金融结构等，因而政策层面一直给予大力支持。就市场层面而言，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。随着立法和税收问题的明朗化，将进入爆发式增长阶段。

　　北京商报记者 刘宇阳 郝彦