解码保租房REITs：专业运管如何赋能业绩提升？

　　作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，华夏基金华润有巢REIT的动向一直备受市场关注。近期基金一季报披露，这只产品的运营业绩也首次对外披露。季报显示华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标超预期，一季度累计实现收入1926.4万元，EBITDA1208.53万元，基金可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，一季度分派率为5.34%。

　　4月21日，基金管理人华夏基金和原始权益人及项目运营机构华润有巢联合举行主题为“勇毅笃行，未来可期”的基金2023年一季度业绩沟通会，有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉、华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆、华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖详解介绍了基金业绩情况并就投资人关切的问题进行解答。以下为笔者整理的沟通会部分实录内容。

　　底层资产优质

　　未来业绩可期

　　问题：基金底层资产的两个项目未来在出租率和租金水平上有何具体的展望？

　　莫一帆：目前项目出租率相较招募书预测的90%及91%已分别提升了2.4%和6%，东经项目的出租率后面可能继续上升。整体看未来在无重大不利因素下，项目年度平均出租率预计将保持平稳。

　　租金增长方面，随着长三角一体化以及人口持续流入，预计上海市未来租赁需求将进一步增加，整体看供需不均衡的矛盾仍将持续存在，根据中指研究院数据，上海22年及23年1季度平均租金分别增长9.5%、3.6%。未来高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐。

　　问题：华润有巢的两个项目距离上海市中心较远，业绩是否能够有支撑？

　　陈嘉：从城市产业的空间布局看，上海城市的发展并非是摊大饼的外扩模式，而是以区域产业为导向的多中心发展模式。尽管两个项目距离上海的城市中心点有一定距离，但项目租客大多属于地铁沿线及项目周边“产住一体”的就业人群。

　　首先，从项目区位角度看，泗泾项目接近地铁9号线，租户大多是以智能制造、汽车产业为主导的松江工业区，和以微电子、互联网为主导的漕河泾技术开发区的产业人群，以及部分虹桥板块的企业白领；东经项目处于以先进制造业为主导的松江东部经济开发区内，租客以经开区企业的企业白领为主。

　　其次，从区域发展角度看，松江区位于长三角G60科创走廊核心区域。随着大量的产业园区建设落地，松江区将成为上海科技创新的产业龙头聚集地，会源源不断产生大量的人才租住需求，保证了项目未来客源的稳定性。

　　最后，从一季报的运营数据看，两家项目公司合计实现营业收入1906.17万元，EBITDA1,350.93万元。泗泾项目的出租率为96.99%，期内新签租约343间；东经项目的出租率为92.43%，期内新签租约515间。对比预测值均有较大幅度增长，也充分客观证明了项目业绩的可支撑性与可持续性。

　　问题：按照披露的租赁到期时间看，项目租约大多都是1年，二三季度的到期量很大，未来业绩是否会有波动？

　　陈嘉：今年一季度东经项目与泗泾项目出租率均超预期实现。从行业角度来看，一般而言一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季，泗泾与东经两个项目1季度的新签租赁合同总量为858间，二三季度到期总量分别是1,016间及757间，从现有数据上看去化会是比较健康和正常的，同时旺季的新签租约也会促进新签租金市场化的调整。

　　整体来看两个项目租期结构健康、企业租户集中度分散，其中泗泾项目存量租赁合同中排名前五的企业租赁合同合计68间，占比5.55%；东经项目存量租赁合同排名前五的企业租赁合同合计77间，占比6.18%。

　　综上，我们对未来业绩的可持续稳步增长还是比较有信心的。

　　专业运营赋能

　　提质增效显着

　　问题：市场化的保障房与配租类的保障房有何差异？华润有巢REIT的市场化租金调节机制体现出哪些特性？

　　陈嘉：首先，华润有巢拥有完善的运营管理体系作为支撑。我们通过营销、开筹、营运、安全、集采标准化，形成统一的对客标准化服务和对内精益化管理机制。

　　对客标准化服务方面，在面向全体租客的“有巢APP”，可以实现房间的线上签约、缴费、换房、增值服务预约及退房，方便租户的同时，也降低了一线门店运营成本。同时，面对企业客户，我们搭建了“巢企荟”平台，为企业租户一站式解决员工的租住需求，截止2022年底已拥有超过300家签约企业租户。

　　对内精益化管理方面，我们已经建立面向门店员工的“巢学堂”专业化培训体系及专班督办的“运营管理提升”专项行动。

　　其次，华润有巢运营的项目可实现基于市场行情的出租率、租金价格综合最优。

　　出租率方面，泗泾、东经项目作为市场化经营的保租房，区别于集中定向配租、租户排队选房的政府平台运营模式，没有等待集中配租产生的空置。项目每一间房均独立出租，并通过有巢全平台覆盖的营销渠道，主动寻找潜在租客。而且，有巢会在租约即将到期前，灵活设置租金优惠活动，这样极大减少房间出房时间，避免集中租约到期，保持出租率稳定，以此来实现项目整体营业收入最大化。

　　租金价格方面，相较于政府配租模式的严格限价，有巢在满足保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，一房一价，具备更高的租金增长潜力和总收入最大化能力。

　　问题：一季报的项目营业收入较预测值的上涨幅度低于EBITDA的上涨幅度，是否意味着成本的节约在本季度更加重要，这样未来业绩的增长是否存在天花板？

　　陈嘉：EBITDA上涨高于收入增长主要得益于在成本可控基础上，收入增长对EBITDA增长的放大效应。泗泾项目的出租率比预测的91%，上涨了近6个点，东经项目比预测的90%，上涨了2.4个点，同时叠加新签租金的上涨等因素促使营业收入超预期大约7个点。而运营成本整体又略有节降，促使EBITDA整体超预期幅度更高。

　　业绩增长方面，开源和节流同样重要。

　　首先看收入端，在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，项目能够根据市场行情动态调价，实现业绩最大化的量价平衡，租金收入仍有上升空间；另外，项目的配套商业、增值业务，也具备长期、可持续的业绩增长空间；

　　其次看成本端，在完成招商爬坡，进入成熟运营期后，项目的运营成本将聚焦精细化管控，在不影响项目品质的前提下，把每一分钱都用在刀刃上。

　　提质、增效是一个市场化机构竞争力的体现。华润有巢全价值链的租赁住房资产经营能力，为项目在供应链、营销渠道、标准化运营、EHS管理上的多重优势，为业绩增长提供了空间。谢谢。

　　项目储备充足

　　未来扩募可期

　　问题：华润有巢有何资产储备？对于基金后期扩募有什么安排？

　　陈嘉：华润有巢在整个租赁住房领域都处于领先地位。截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间。管理规模位列央企第一，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。在中指研究院“2022年中国住房租赁行业经营质量榜”、“2022年中国住房租赁行业成长型企业排行榜”均位列第一。

　　目前华润有巢已经按招募书披露，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募；同时，华润有巢未来投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市的可扩募资产，目前已圈定了一批扩募储备。

　　问题：市场对于保租房REITs的整体定位是类债属性比较强，华夏基金华润有巢REIT这类保租房REITs相比于信用债的投资优势是什么？

　　莫一帆：首先信用债本身是“无担保债券”,没有特定的资产作为担保，主要依托发行机构的信用，存在主体违约的风险。保租房REITs收益主要来源于优质的、成熟运营的租赁住房项目，现金流相对稳定。具备抗通胀属性，租赁收益及现金流随通胀抬高而增长，带来资产增值，而通胀抬高往往导致信用债的贬值。

　　其次保租房REITs兼顾“股”性和“债”性，就底层资产为租赁住房的项目，以华润有巢为代表的市场化运营机构将给项目带来经营业绩的不断提升，与信用债相比REITs市值具有一定的成长性。

　　再次信用债的投资门槛比较高，以机构投资者为主；REITs的投资门槛比较低，个人投资者与机构投资者均可参与，并且没有金额的限制。