REITs一季报全景出炉！经营分化显着，年内最多下跌幅度超20% | 公募REITs面面观⑦

　　5月9日讯（编辑 杨一骏）公募REITs一季报已全部披露，整体来看，REITs可供分配金额完成度超过100%。高速公路类项目修复态势良好，产业园区项目承压，各类型项目经营分化明显。今年REITs二级市场表现较弱，未来不同产品的市场表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化。

　　自2020年4月启动试点以来，我国基础设施REITs市场运行已满三周年。根据Wind数据，当前共上市27只REITs，资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金909亿元。

　　高速公路项目修复，产业园区项目承压，REITs可供分配金额完成度超过100%

　　除今年3月上市的两只新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。根据国金证券(600109)分析师田露露的统计，高速公路类型项目的经营业绩迎来较为显着的边际修复，相比2022年四季度，半数REITs的收入实现环比提升。其中，平安广州广河REIT一季度的收入环比增长44.22%，华夏越秀高速REIT环比增长43.13%，增速较高。

　　高速公路型项目的修复与一季度交通出行需求快速回升，项目车流量与通行费边际改善有关。以平安广州广河REIT底层高速公路项目为例，一季度拆分结算后的收费车流量为1255.64万车次，日均13.65万车次，较上年同期同比增长20%，实现通行费拆分结算收入 (含增值税) 19912.83万元，同比增长14.17%。

　　图：公募REITs一季度经营业绩和环比增减情况

　　（资料来源：国金证券，整理）

　　相比之下，产业园区类型项目由于一季度为传统淡季，多数REITs收入相较上季度有所下滑。其中，华安张江光大REIT一季度收入环比减少21.03%，下滑幅度较大。据华安张江光大REIT披露，占项目可租赁面积约28%的重要租户到期，由于一季度商业活动处于恢复阶段，新增租赁需求不足，续租进展较为缓慢。截至一季度末，出租率为70.57%，较2022年四季度末下滑22个百分点。

　　其他类型项目方面，仓储物流类型延续稳健运营，保租房项目出租率均有所提升，环保水务项目运营整体平稳，清洁能源项目一季度运营数据环比下降。

　　从完成度的角度来看，根据平安固收首席分析师刘璐的数据，REITs整体平均的收入、EBITDA和可供分配金额的年化预测完成度分别为98.06%、109.88%、102.81%，收入预测完成度接近达标，可供分配金额预测完成度超过100%。能源类下的鹏华深圳能源(000027)REIT由于在一季度与运营管理机构结算了2022年四季度的运营管理支出，导致本期可供分配金额较预测值的完成率阶段靠后。

　　图：各板块REITs一季度收入、EBITDA、可供分配金额完成度

　　（资料来源：平安证券，整理）

　　今年市场表现较弱，未来或进一步分化

　　从今年的市场表现来看，除了华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌，跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类。截至5月5日，建信中关村(000931)REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌22.3%、15.4%；华夏中国交建(601800)REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌15.6%、10.7%。

　　图：今年以来REITs涨跌幅情况（%）

　　（资料来源：国盛证券，整理）

　　从成交情况来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率在今年大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。

　　国盛固收首席分析师杨业伟认为，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级市场表现较弱。

　　当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR在6%以上。展望后续REITs市场，杨业伟认为，不同产品的二级表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化，底层资产表现的预期假设也将调整。板块中当前推荐关注：经济复苏传导较快、有较为确定性的复苏趋势的交通类产品、表现较为稳定的保障房类产品、今年新上市的IRR较高的能源类产品、以及产品扩募带来的投资机会。

　　图：REITs估值情况

　　（资料来源：国盛证券，整理）