首批公募REITs获批2周年：规模持续扩张，还有单只产品累计分红超10亿

　　自2020年4月至今，境内基础设施领域公募REITs试点正式启动已有三年。在试点启动一年后的5月17日，首批9只公募REITs也同时获批，公募REITs发展也迎来新的里程碑。如今，首批产品获批两年后，多数产品在实现规模增长的同时，也交出了亮眼的“成绩单”，更有产品大手笔分红超10亿元。进入2023年，首批9只公募REITs中更有5只产品获准扩募，持续为盘活存量资产发力。展望未来，有业内人士认为，公募REITs市场或成为股票、债券之外的另一个重要融资市场。

　　面市近两年成绩亮眼

　　回顾2020年4月，证监会印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并于同年4月30日发布，标志着境内基础设施领域公募REITs试点“靴子落地”。2021年5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目经证监会准予注册，正式获批。

　　具体来看，华安张江光大园REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园区产业REIT和中金普洛斯REIT为上交所受理项目。而深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢绿能REIT、博时蛇口产业园REIT、平安广州广河REIT和红土创新盐田港(000088)REIT。截至当前，距离首批9只公募REITs获批已有两年时间。

　　在2021年5月末至6月初完成发售后，首批9只公募REITs均于同年6月7日成立，并同时于6月21日上市。在运作近两年后，部分产品也交出亮眼“成绩单”。交易行情数据显示，截至5月16日收盘，首批9只产品中，有6只产品自上市至今的交易价格涨跌幅收正。其中，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、红土创新盐田港REIT的交易价格涨幅均超10%，依次为19.31%、13.66%、12.81%；同期，富国首创水务REIT、东吴苏园区产业REIT、博时蛇口产业园REIT的交易价格涨幅也达9.03%、7.69%、7.4%。与此同时，也有浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT的交易价格仍下跌，分别为-1.25%、-11.86%、-25.48%。

　　在交易价格表现整体向好的背景下，相关产品的规模也在逐步扩大。同花顺(300033)iFinD数据显示，截至2023年一季度末，有8只产品的最新规模较发行规模均有不同程度的增长，仅发售规模最大的平安广州广河REIT的最新规模较发行规模下滑，最新规模为86.01亿元，较91.14亿元的发行规模略有下滑，但其仍为当前规模最大的公募REITs产品。

　　值得一提的是，随着业绩增长、规模扩大，包括首批9只在内的多只公募REITs相继分红，让投资者“落袋为安”，截至5月16日，首批9只产品累计分红金额合计达32.05亿元。其中，平安广州广河REIT的累计分红金额高达10.1亿元，领先于其余产品，浙商沪杭甬REIT则以累计5.33亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1.15亿-4.17亿元之间。

　　针对相关产品运作近两年的体会，北京商报记者发文采访部分机构。红土创新基金表示，在推动业务落地的过程中，一方面需要不断深入了解政策，加强不同基础设施行业的研究，深刻理解行业内各类企业的经营和发展模式，提升对底层资产的主动管理能力。另一方面，基础设施公募REITs业务作为深化资本市场改革的创新业务，对公募基金管理人来说具有战略发展意义，所以如何更好地实现优质项目储备与落地，如何搭建起具有专业胜任能力的基础设施投资业务团队，有效提升团队在基础设施研究、、资产运营、财务管理、法务合规等各领域的能力是更为重要的。

　　博时招商蛇口(001979)产业园REIT基金经理刘玄在接受北京商报记者采访时也提到，自2021年6月首批基础设施项目发行上市以来，在监管政策的支持和业界各方的努力下，基础设施REITs不仅发行数量迅速增加，底层资产类型也从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业拓展至保障房、能源发电行业，再到最新“236号”文件支持消费类基础设施发行公募REITs，资产业态不断多元化。

　　同时，刘玄表示，公募REITs市场的参与主体也不断丰富，除央、国企之外，也有民营企业作为原始权益人成功推出REITs项目。此外，不同资金主体参与REITs市场的热情也在不断上涨，无论是一级市场的发行，还是二级市场的交易，公募REITs受到各类资金青睐。

　　扩募等举措有望缓解市场“供不应求”

　　在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，我国经济在疫情后进入快速发展阶段，如何降低基础设施的负债率，通过REITs的方式和途径不仅盘活资产，也可以支持经济发展各方受益。

　　首批产品获批后，新品“上架”逐步稳定，为进一步推动公募REITs的发展，2022年5月31日，沪深两所在证监会指导下发布《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

　　在运作情况向好的背景下，首批公募REITs也率先实现扩募。回顾2022年9月27日，5只公募REITs齐齐发布拟新购入基础设施项目、产品变更暨扩募份额上市申请等多份公告，公募REITs扩募正式启动。同年12月，上述产品的扩募申请同步步入问询或反馈阶段。至2023年3月31日，首批五单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复。具体来看，首批五单基础设施公募REITs扩募项目包括富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产业园REIT、红土创新盐田港REIT。

　　在业内人士看来，公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。刘玄也提到，通过积极参与基础设施公募REITs的第一批扩募，无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显着的社会影响，起到积极的示范作用。

　　例如，扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局；优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力；落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展；助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

　　红土创新基金也表示，随着扩募及首发资产扩容等举措的落地，国内基础设施公募REITs体量将持续扩大，这将为更多优质基础设施资产进行提供可能，并逐步缓解目前二级市场基础设施公募REITs“供不应求”的局面。同时，扩募的落地将加快形成投融资“投-管-退”的资产良性循环，赋予产品不断成长的生命力，也将进一步完善国内基础设施公募REITs市场制度建设，助力市场高质量发展。

　　未来或成重要融资市场

　　从首批产品获批至今，公募REITs高速发展，包括保租房、新能源等主题公募REITs也相继获批成立，公募REITs队伍持续扩容。公开数据显示，截至当前已有27只公募REITs成立，其中，11只产品于2021年成立，13只产品于2022年成立。从最新数据来看，年内共有3只新品成立，其中包括首批2只新能源公募REITs。此外，还有中金湖北科投光谷产业园REIT、中金山高集团高速公路REIT也于年内获批。

　　在公募REITs跑出“加速度”的当下，其后续发展趋势也为市场所关注。红土创新基金表示，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入。时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，无论在盘活存量资产，引导市场化资金参与新基建，还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。

　　从相关政策的不断落地，也可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多符合要求的行业或领域的资产类型扩充到公募REITs市场中，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。“未来基础设施公募REITs的整体发展方向应当与我国的国情、市场、政策相适应，我们判断未来有利于实现‘双碳’目标、增强科技创新能力、改善民生类的基础设施项目将有更快的发展”，红土创新基金如是表示。

　　平安基金也提到，在出口和房地产投资对经济拉动作用逐渐减弱的背景下，预期在未来经济发展中基础设施投资将发挥重要提振作用。公募REITs是中国投资融资机制改革的重大金融创新，在机构和个人资金与国家重大基础设施战略之间建立了顺畅的资本流动渠道，通过盘活存量，获得新项目建设资本金，摆脱了过往依靠政府举债来大兴基建的旧模式。

　　IPG首席经济学家柏文喜则指出，随着城建制度的改进与完善以及利率市场化的推进和金融管制的逐步放松，商用物业作为最大宗的最适合发行公募REITs的领域，其估值和租金体系会逐步回归市场化正规，并凸显出在公募REITs方面的投资价值和投资潜力，作为商用物业存量及其巨大的中国内地市场公募REITs的发展空间自然是不言而喻的，这既是利于稳定房地产市场、支持房地产行业发展和金融创新、畅通市场化投资通道和丰富可投资产品的必然选择，也是提升商用物业、基础设施存量资产流动性，促进行业投融资市场发展与繁荣，以及建立多层次资本市场的必然之举。