超重磅来袭！首批消费基础设施公募REITs即将面世！

　　10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点资产范围，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

　　仅不到一周，国内首批消费基础设施公募REITs即完成申报，意味着首批消费基础设施公募REITs项目已箭在弦上。

　　10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。首批消费基础设施公募REITs中，华夏基金担任基金管理人的产品共2只，包括华夏华润商业REIT和华夏金茂购物中心REIT，另有中金基金管理的中金印力消费REIT，嘉实基金管理的嘉实物美消费REIT。

　　多位REITs业内人士表示，首批消费基础设施公募REITs的申报，使得公募服务实体产业与国家战略方向进一步扩容，为落实国家“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级提供了创新示范效应。纳入消费基础设施后，公募REITs将进一步成为金融服务实体经济高质量发展的创新工具和重要载体。

　　首批消费基础设施公募REITs落地

　　项目底层资产特色鲜明

　　消费基础设施作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，具备服务民生的公共属性，在扩大内需、促进消费等方面发挥着重要的积极作用。发行消费基础设施公募REITs是践行国家关于加快新型消费发展、恢复和扩大消费的重大举措。

　　作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等有许多区别。《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔2023〕236号)中强调，消费基础设施项目的范围为“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”

　　根据已披露的信息，首批消费基础设施公募REITs的底层资产包括购物中心、社区商业等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，位于一、二线城市的资产较多。首批项目原始权益人的优质，也表明头部企业对消费基础设施公募REITs的积极态度。

　　据了解，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房住不炒”要求，部分项目构建了有效隔离机制，在机构、人员、财务、资产和业务等方面均独立于住宅开发主体，实现回收资金封闭管理，能够确保消费基础设施公募REIT行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供了积极保障。

　　积极服务国家发展战略

　　构建盘活优质存量消费基础设施新模式

　　我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。以购物中心为例，我国已形成了体量巨大的存量购物中心。根据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5,500家，体量超过5.00亿平方米。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。

　　华夏基金基础设施与不动产业务部表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分得发挥。更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。

　　具体看来，消费基础设施公募REITs的成功发行将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局。供给侧的优化，驱动需求侧的扩大，也是实施中央经济工作会议关于“把恢复和扩大消费摆在优先位置”的具体举措，是对国家相关政策号召的贯彻落实，将为各类社会资本参与消费基础设施投资提供良好典范。

　　某消费基础设施公募REITs的原始权益人表示，消费基础设施公募REIT能够为打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，同时可利用资本市场的定价功能，发现持有型资产的商业价值，帮助企业回收资金用于新项目的建设和已有项目的升级改造，进入良性发展循环。

　　从更长期视角来看，公募REITs的扩募机制亦有利于将消费基础设施项目源源不断地装入消费基础设施公募REITs，回收资金继续用于新项目的再投资，形成良性循环，提高行业资产周转率，做大资产规模，为全社会供应高品质的消费场所，具备重要的推广价值。

　　进一步激发市场活力

　　推动公募REITs市场高质量发展

　　目前，我国公募REITs已发行近30只产品，资产类型涵盖生态环保、能源基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流等多种类型。首批消费基础设施REITs的申报，预示着我国公募REITs底层资产将进一步扩容。

　　华夏基金基础设施与不动产业务部表示，消费基础设施与人民生活息息相关，人民对消费基础设施的认知更亲切，投资人的认可度更高，消费基础设施项目对管理人的主动管理能力也要求更高，资产想象空间和增长潜力一般也会更大。在当前公募REITs持续扩容的背景下，发行消费基础设施公募REITs有望充分激发公募REITs市场的活力。

　　同时，发行消费基础设施公募REITs，可与资本市场共享消费基础设施投资价值，通过管理人对消费基础设施持续、灵活和高效的主动运营管理，为公募REITs市场提供具有韧性的产品，巩固公募REITs市场繁荣，推动公募REITs市场快速发展。

　　华夏基金表示未来将持续通过丰富的公募REITs管理经验和成熟的基础设施项目运营经验，最大化发挥基金管理人的运管能力，稳定释放优质资产价值，助力公募REITs市场健康发展。