华夏金茂购物中心REITs项目获批 中国金茂商业运营能力再获加持

　　随着REITs市场扩容增类的加速落地，消费基础设施公募REITs向前迈出重要一步。

　　11月26日，证监会官网信息显示，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT已正式获批，并在交易所审核通过。

　　同时11月28日，中国金茂发布公告称，将分拆华夏金茂购物中心REIT在上交所独立上市。金茂表示，分拆上市是集团在资本运作方面的有效尝试，将为集团提供持有型资产的营运及上市融资平台，进一步强化集团的资产营运能力。

　　中指研究院发布《2023中国商业地产发展白皮书》指出，公募REITs试点拓展至消费基础设施领域，为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，推动商业地产企业精准投资、强化运营能力，实现项目保值增值，以不动产金融的助力促进企业高质量发展。

　　国泰君安在研报中亦表示，这是房地产行业的一大突破，给房企提供了旗下投资物业的“退出”路径，同时变相拓宽了房企融资渠道。未来会有更多的拥有投资物业的房企，从商业REITs市场中受益。

　　消费基础设施REITs落地步伐加快

　　众所周知，近年来随着房地产市场增量见顶，以及持续的深度调整，整个行业经历了前所未有的冲击。在存量经济时代，公募REITs的发展被各方寄予厚望。

　　事实上，自2020年4月基础公募REITs启动并开始试点以来，监管层就不断释放积极信号，推动REITs市场扩容增类的加速落地。

　　三年来，REITs底层资产已扩展至产业园区、高速公路、保障房、仓储物流、清洁能源、生态环保设施等领域。

　　在此背景下，以购物中心、社区商业等不动产为底层资产的消费基础设施REITs的呼声越来越高。2023年消费基础设施REITs落地步伐加快。

　　其中，国家发改委、证监会先后发文，明确指出发展百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施。

　　多位业内人士表示，消费类基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，加速启动发行在短期、中期、长期都具有重要意义。

　　底层资产+稳健运营是REITs长期发展的基础

　　可以看出，消费基础设施REITs的推动是众望所归，而优质的底层资产则是REITs长期发展的基础。此次获批的三只产品所涉及的底层资产分别位于杭州、青岛、长沙三城的核心商圈。

　　其中，中金印力消费REIT拟投资的底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米。据悉，该项目2013年开业，2022年全年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元。

　　华夏华润商业资产REIT的底层资产为青岛万象城，商业建面约30.1万平，项目估值达81.47亿元。据悉，项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近三年来营业收入复合增长率达15%。

　　华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施为长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米。据悉，项目2016年底开业，年度客流逾1000余万人次，截至2023年9月末，长沙览秀城出租率达98.9%。

　　值得注意的是，基金招募说明书显示，近3年长沙金茂览秀城日均客流量年复合增长率约16%，日均销售额年复合增长率超25%，运营净收入复合增长达55.40%，增速位于行业前列。

　　此外，截至今年11月，长沙金茂览秀城出租率超99%，年度新进品牌72家，面积超9000平方米。

　　可以看出，3只消费基础设施公募REITs底层资产优质。兴业证券研报亦表示，消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点。

　　事实上，除了底层资产自身的优势外，此次正式获批的三只REITs的房企在运营管理方面也拥有强劲稳健的能力。

　　以中国金茂为例。数据显示，2023年上半年，中国金茂零售商业板块表现优异，其商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。

　　据悉，金茂商业于2013年6月正式成立，目前已拥有“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三个品牌代表，且已进入上海、南京、长沙、青岛、重庆、武汉、天津、杭州等13座城市，在营及筹开项目共16座。

　　业内人士进一步指出，在REITs市场发展成效常态化的趋势下，只有自身稳健安全的企业才能享受到更多红利。其中，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，相对于民企而言，央国企更具优势，其通过REITs可以盘活资金，甚至可以用于相关项目的再投资，也有助于继续在非住宅领域深耕布局。

　　优质公募REITs平台助力企业长期发展

　　随着消费基础设施REITs的快速获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型， REITs产品的长期投资价值和资产配置价值正得到广大投资者的关注和认可。

　　事实上，相比 2022 年末，在疫情结束以及消费基础设施 REITs 推出的影响下，投资人对零售物业投资关注度明显提升。

　　华夏基金表示，作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局；同时也帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。

　　在此背景下，打造优质公募REITs平台就显得尤为重要。

　　中国金茂在公告中也表示，发行消费基础设施公募REITs标志着中国金茂旗下优质商业资产对接资本市场打开了全新路径。未来，中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费条件优化、消费场景创新。

　　同时，就分拆上市，中国金茂表示，建议分拆及建议上市完成后，REITs将成为一个独立的上市平台，未来可进一步以此平台进行融资以在境内发展持有型资产业务；长期来看，REITs可不断置入新的成熟资产，公司将继续受惠于REITs业务前景及业绩；同时可以有效助力未来持有型资产的再投资开发建设，形成投资、运营、退出的业务闭环。