水利、孵化器、跨海大桥…公募REITs全面上新，还有20余单项目待发|公募REITs面面观

　　近期，公募REITs市场的扩容全面提速，底层资产类型不断翻新，水利、供热、跨海大桥、孵化器等类型的项目先后获批或开始申报。尽管REITs市场有所调整，9月至今，中证REITs全收益指数已下跌1.49%，但总体呈“慢跌”，后续下跌空间可能较有限。

　　9月10日，据深交所网站的信息，银华绍兴原水水利REIT的申报动态更新为审核通过。该单REIT项目于今年6月7日申报，在6月12日正式获得受理。

　　根据招募说明书，银华绍兴原水水利REIT底层资产为汤浦水库，流域面积460平方公里，总库容2.35亿立方米，属大(Ⅱ)型水库，设计日最大供水规模为100万吨。汤浦水库担负着绍兴市越城区、柯桥区、上虞区及慈溪市部分区域的原水供应重任，惠及人口300余万。水库工程采用授权经营模式，项目公司绍兴市汤浦水库有限公司已取得在规定区域范围内向供水厂提供原水并收取原水费的经营收益权。

　　在此之前，沪深交易所尚无底层资产为水利基础设施的公募REITs项目，银华绍兴原水水利REIT成为我国首单水利项目REITs。

　　随着REITs常态化发行推进，近期公募REITs市场的扩容全面提速，底层资产类型不断丰富。

　　9月10日，国泰君安济南能源供热REIT向上交所申报，这是我国首单供热基础设施REITs项目。同日，平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT也在上交所申报。其底层资产杭州湾跨海大桥全长36公里，是世界第三长的跨海大桥，连接了嘉兴市和宁波市，为我国最重要的交通基础设施之一。

　　另外，9月11日，招商科创孵化器REIT获上交所审核通过。该REITs项目的原始权益人上海杨浦科技创业中心有限公司，是全国范围内连续八年获得国家级科技企业孵化器A类评价结果的七家孵化器之一，底层资产包括位于上海张江国家自主创新示范区杨浦园内的3处孵化器物理空间。同日，华夏南京交通高速公路REIT也获通过。

　　今年7月26日，发改投资〔2024〕1014号文发布，全面推动REITs常态化发行，REITs发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元。包括数据中心、长租公寓、养老基础设施、文化旅游设施，都被纳入REITs项目可申报范围。

　　今年，已有12只REITs项目完成首发上市，募集资金292亿元，数量和规模均已超过去年全年。其中，6单消费基础设施项目为底层资产类型的一次突破，引起广泛关注。目前，沪深交易所还有20余只REITs项目处于申报状态。

　　二级市场方面，近期REITs市场继续调整。9月至今，中证REITs全收益指数已下跌1.49%，产业园区与收费公路板块的跌幅较大。

　　平安证券固收首席刘璐指出，今年REITs呈现快涨慢跌的特征，REITs指数在8月中旬之后有所调整，微跌或震荡可能仍将持续一段时间。

　　另有市场人士认为，近期权益市场红利风格的调整较明显，呈高分红特征的REITs资产也受到了影响。

　　分析今年REITs的几轮调整，刘璐认为，“慢跌”期间的低点仍然高于“快涨”前的水平，如3月、5-7月的调整期，低点分别较上涨前水平高11%、4%。当前REITs水平较本次季报博弈上涨以前高2%，后续下跌空间可能也较有限。择券上，经济敏感度低的板块相对抗跌，建议关注保障房、能源、生态环保等板块。

　　开源证券地产研究团队认为，债券市场利率下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，具备较好的投资机会。