公募REITs首个解禁期到来 投资者应理性投资

　　今日(6月22日)，国金基金发布公告，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称国金中国铁建高速REIT)提前结束募集，又一只备受瞩目的公募REITs“一日售罄”。

　　今年以来市场持续深度调整，新基金发行市场遭遇“极寒”，而新基金发行市场仅公募REITs和同业存单指数基金两类“网红”基金成为吸金大户。而首批公募REITs上市至今已一周年，公募REITs首个解禁期到来，基金公司提醒：建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。

　　公募REITs首个解禁期到来

　　今日(6月22日)，国金基金发布公告，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称国金中国铁建高速REIT)提前结束募集，公告显示，该基金原定募集期为2022年6月21日至6月22日，公告显示2022年6月21日为公众投资者最后认购日，6月22日期不再接受公众投资者的认购申请。

　　根据公告，国金中国铁建高速REIT向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.375亿份，规模约3.6亿元。而据消息显示，该基金在6月21日当天有超100亿元资金认购，该基金将启动比例配售，市面上再现“一日售罄”基金。

　　而公募REITs和同业存单指数基金是今年备受市场追捧的“网红”基金品种，数据显示，除几只同业存单指数基金外，今年发售的多只公募REITs活得投资者热捧，产品全部一日售罄并启动比例配售。其中今年4月份发售的华夏中国交建REIT配售前募集总规模甚至达到1524.12亿元，其配售比例仅为0.84%，创历史最低，其他几只公募REITs首募表现同样抢眼。

　　此外，于去年发售的首批9只基础设施公募REITs上市期满12个月，部分战略投资者持有的基础设施基金份额符合解限条件，于昨日(6月21日)解除限售。根据近期发布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份额共计约21.71亿份，占9只公募REITs总规模(64亿份)的33.92%，且超过现有流通盘规模(20.74亿份)。本次解禁将会提升流通份额至9只产品全部份额的66.33%，大幅释放公募REITs市场的流动性。

　　投资者应理性投资

　　随着首批9只公募REITs解禁期到来，该类型产品会对市场产生何种影响、产品溢价所产生的投资风险也收到市场关注。

　　数据显示，截至2022年6月21日，首批9只公募REITs平均溢价率(相对发行价涨跌幅)为21.21%，不俗的表现也让其备受投资者关注，但有业内人士表示，此次解禁或引发溢价回调。

　　博时基金表示：中国公募REITs上市一年以来，市场各投资参与主体对于REITs这一新生事物已有较为成熟的认知，尤其是机构投资者正在逐步形成与之相适应的投资逻辑和框架。REITs作为一种具备产融结合属性的新型金融工具，可以促进底层项目运营管理改善，提高产业再投资效率，构建项目投融资闭环，其在产融结合背景下的价值创造可能对自身的价格产生长期支撑。首批REITs试点平稳运行一周年已为万亿市场奠定了良好的基础，相信在各方合力下，REITs市场将会进一步完善和高质量可持续发展。

　　博时基金表示：目前我国公募REITs尚处于试点阶段，市场供不应求导致目前公募REITs溢价率较高。然而，REITs的投资价值建立在对不动产的实际经营之上，资产运营产生的净现金是给投资者分红派息的主要来源，通过运营管理升级和资产增值为投资者提供稳定且长期的收益。由于REITs估值定价的核心在于评估其长期稳定分红，以及由提升运营水平而使得资产增值的能力，REITs的二级市场价格应该围绕底层资产的估值波动，加上公募REITs的现金分红可以通过现金流折现估值模型测算，产品的特性也是派息相对稳定、确定性较强，因此更适合长期持有、价值投资。

　　华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，公募REITs产品底层资产以长期稳定运营、稳定分红为特征，对应的内在价值也相对稳定，二级市场的交易价格最终还是围绕资产的内在价值进行波动。我们认为解禁并不影响底层资产的内在价值。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。

　　莫一帆表示：建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显着超出其内在价值，短期内不建议追高。整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。