基金圈大事件 公募REITs“僧多粥少”再现110亿爆款

　　6月22日，西部首只公募REITs——国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称国金中国铁建(601186)高速REIT）发布公告称，公众投资者发售部分提前结束募集。这也意味着又一只公募REITs“一日售罄”。中国产业经济信息网从销售处获悉，国金中国铁建高速REIT最新认购规模已超110亿元。

　　一日售罄

　　2022年6月6日，公募REITs再迎新品，国金中国铁建高速REIT正式获批。6月15日，国金中国铁建高速REIT进行了询价，共收到51家网下投资者管理的125个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为28.905亿份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。

　　根据上交所网站消息，国金中国铁建高速REIT在6月21日至22日发售，基金份额发售价格为9.586元/份，发售总份额为5亿份，募集总规模为47.93亿元。其中，该REIT公众投资者认购的初始基金份额数量为0.375亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的30%。按此计算，国金中国铁建高速REIT面向公众投资者的首募规模仅有约3.59亿元。在“僧多粥少”的情况下，国金中国铁建高速REIT一经面向公众投资者发售便出现久违的“一日售罄”，认购金额已超110亿元。

　　据悉国金中国铁建REIT主要投资于渝遂高速重庆段项目，获取后续经营中的盈利收入，此高速项目是重庆市“三环八射”公路网架构中的主要通道，是连接重庆和成都两大城市间的重要交通动脉。重庆渝遂高速公路收入包括项目公司收取的车辆运营通行费、沿线范围内的公路服务设施运营及广告设施运营、出租固定资产、应急救援收入等。2018 年-2021年的运营通行费收入分别为5.93亿元、6.6亿元、5.28亿元和7.93亿元。

　　根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，国金中国铁建REIT的2022年预测净现金流分派率为8.05%(年化)，2023年预测净现金流分派率为 8.67%。

　　缘何火爆

　　据中国产业经济信息网观察，自REITs面世以来，新上市产品均受到热捧。2021年5月首批9只公募REITs发售时，面向公众投资者的发售部分收获近490亿元的认购资金，多只产品配售比例低于10%。第二批REITs发行时同样启动配售比例，其中建信中关村(000931)产业园REIT配售比例低于3%。2022年首只REITs产品——华夏中国交建(601800)REIT，累计吸金超1500亿元，其中面向公众发售部分的配售比例为0.84%，刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

　　业内人士分析称，REITs市场火爆有四大原因：一是项目底层资产优质，现金流稳定；二是公募REITs市场供需不平衡；三是股市、债市等市场低迷，更多资金转移到公募REITs市场；四是公募REITs强制分红和资产增值的双重收益特征对投资者颇具吸引力。

　　上述业内人士继续表示，公募REITs虽然巨头底层资产资质要求高、运营管理专业性强、兼具股债双重属性、实施强制分红等特征，为投资者提供了可以长期投资获取稳健收益的投资渠道，但作为一种创新型产品，普通投资者还是应理性参与投资，科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

　　中国产业经济信息网还注意到，首批9只公募REITs近日迎来限售份额解禁。从市场表现看，部分公募REITs的成交活跃度大幅提升，二级市场整体表现较为稳定。基金公司相关人士表示，限售份额解禁后，将释放公募REITs部分可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。解禁后的二级市场走势，将是投资者对REITs长期、短期价值判断综合博弈的结果。