大摩华鑫基金：地产政策预期好转，行业基本面数据触底明年有望回升

　　最近地产板块受到市场广泛关注。地产板块表现较好，上涨的核心原因是板块有密集催化：1）地产有一定政策支持，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。2）杭州楼市调控政策出台，11月11日起执行“购买首套房，认房不认贷”，二套房首付四成”，首套房贷利率降为4.1%，二套房贷利率最低为4.9%。3）人民银行和银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》16条措施。4）10月社融数据低于部分投资者预期，其中地产和消费拖累较大。

　　此外本次行情主要是民营地产公司领涨，领涨标的的特征是面临一定的财务压力，但尚未产生重大负面影响。核心的驱动因素是政府更加强调对民营地产公司发债融资的支持，有民营地产企业分别获得了200亿元和150亿元的发债额度。目前政府在需求端的刺激政策仍然控制一定的力度和节奏，但随着民营企业整体财务压力的增加，政府开始更加注重供给侧的政策，近期的方向是改善民营企业的融资，周末流传的人民银行和银保监《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》等十六条措施，从地产商、银行、信托、施工方和居民等多个主体，多管齐下，解决行业的各种问题。十六条措施的具体新增变化包括：强调在融资方面对国有和民营企业一视同仁，鼓励信托等资管产品支持房地产融资需求，对地产商房屋的剩余货值可以提供贷款支持，个人在征信不受影响的情况下可以和银行协商延期还款，贷款两集中可延长过渡期。政府的政策进一步加码，预计地产基本面出现见底反转有一定可能性。

　　除了地产股，地产产业链也成为市场讨论热点。政策支持力度大，抵押资产资质放宽且落地高效，预计大幅降低更多民企地产商暴雷风险，地产链企业的坏账风险也随之下降。随着地产政策预期好转，行业基本面数据触底明年有望回升，资本市场端有望先修复估值。预计明年竣工端回暖，如果开发商资金好转后加快施工，今年的竣工缺失有望在明年回补，短期业绩落地后处于真空期，对业绩的担忧放缓。

　　（作者：摩根士丹利华鑫基金 权益投资部 赵伟捷）