私募REITS产品发行提速 仍有三大问题待解

　　2017年以来，我国私募REITS产品发行继续提速，发行数量和规模均大幅增长，不过业内人士指出，从目前来看，仍存在退出机制单一、对物业处置风险较为敏感等挑战。

　　REITS发行提速

　　2014年住建部等部委启动REITS试点方案编制工作，并在北、上、广、深开启了具体操作，当年就有两单私募REITS获准发行，REITS市场正式破冰起航。

　　去年以来，REITS的发行一直处于加速状态。据东方金诚统计，2016年私募REITS发行规模为131.25亿元，2017年这一数字已经翻倍，达291.38亿元。2018年1季度，私募REITS继续保持良好的发展势头，已通过审批6单，成功发行3单。

　　“随着‘租售并举’试点在全国各城市深化推进和住房相关政策的推进，我国住房租赁领域的和REITS(房地产信托投资基金)规模或将超过万亿，广阔前景可期，并有望培育出一批专业化的房产运营机构。”在4月23日召开的“国际经验中国借鉴——2018房地产高峰论坛”上，评级机构东方金诚首席分析师徐承远如是判断。

　　此前，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类产品，积极推动多类型具有债权性质的产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)，这也是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，首份具体操作性文件正式落地。

　　业内分析认为，这一文件的落地将助力REITS发行驶入快车道。“REITS相关政策逐步落地意味着REITS已经步入政策窗口期，将在住房制度改革和房地产方面发挥重要作用。”徐承远称。

　　据中国睿信地产研究院测算：若参考REITS占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿~12万亿之间。其中，住房租赁REITS是REITS的一大分支。以美国为例，截至2017年9月末，美国REITS总市值1.11万亿美元，住房租赁REITS合计总市值占总体REITs市值的13.2%，若以同样比例13%来估算，中国住房租赁REITS的潜在市值规模将在5200亿元~1.56万亿元之间。

　　三大问题待解

　　在徐承远看来，目前REITS市场发展存在三重尚不成熟表现，私募REITS退出机制单一，对物业处置风险较为敏感。

　　与国际标准化REITS更加注重标的物业资产质量相比，私募REITS对主体信用的依赖是我国REITS市场和商业物业发展尚不成熟的表现之一。

　　不成熟的另一个表现是目前我国商业物业租售比相对国际标准较低，每年物业资产运营收入较少，导致已发行私募REITS产品期限结构拉长，放大了公允价值变动的不确定性，加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配，进而影响到优先档证券本息的兑付和投资者的投资积极性，间接提高了融资成本，因而不得不出现了期限赋权机制。

　　据东方金诚统计，已发行私募REITS产品的存续期限平均在13年以上。为了应对这一问题，市场上绝大多数已发行的私募REITS产品均设置了每三年一期的开放期，使得投资者和融资人在开放期内可以自由选择回售和回购现有的优先档证券，从而提高产品的灵活性和在二级市场的流动性，为后续公募REITS的推出奠定基础。

　　第三个不成熟的表现在于，由于我国尚未有真正意义上的公募REITS，现有私募REITS的退出只能依赖于物业处置，因而对处置风险较为敏感。“若未来房地产市场景气度出现下滑，可能会导致物业资产公允价值下降，快速变现困难，甚至引发兑付问题。”徐承远称。

　　此外，一些在场专家还提出，目前发行REITS税收成本较高也阻碍了REITS的进一步发展。云南城投(600239) 副总裁杨明才说认为要发展REITS第一个要解决的是REITS税收征收标准。“这个话题的讨论已经不下十年了，但是金融产品里的税收标准到现在还是没有解决，这也是国内REITS发展比较缓慢的原因。”杨明才说。

　　天风证券报告指出，从国际上来看对企业所得分红部分进行免税是REITS的重要吸引力，由于股权性质的，涉及底层资产在多方(投资者、开发商、中介机构等)之间转让，交易环节税收若没有优惠，参与度难以提升。从国际市场REITS产品税收环节优惠政策看，后续有关税收减免或递延安排的政策完善值得期待。